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부동산 사무실을 28년째 운영하면서 요즘처럼 계약갱신청구권 문의가 많았던 적이 없습니다. 임차인은 갱신을 원하는데 임대인은 이런저런 이유로 거절하고 싶어 하고, 그 사이에서 중개사인 제가 난처해지는 경우가 정말 많습니다. 특히 요즘은 전월세 시세가 오르면서 임대인 쪽에서 먼저 갱신 거절 방법을 물어오는 상담이 부쩍 늘었습니다.
결론부터 말씀드리면, 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3에 9가지로 딱 정해져 있습니다. 이 목록에 없는 이유로는 절대 거절할 수 없습니다. 내 집인데 내 마음대로 못 하나요? 라고 물으시는 분들이 정말 많은데, 이 법은 그런 임대인의 마음과는 별개로 작동합니다.
실무에서 제가 자주 마주쳤던 대표적 계약갱신청구권 사유는 이렇습니다.
대표적인 (예)를 들면
- 차임 2기분 이상 연체 – 한 달이 아니라 통산 2개월치를 밀린 이력이 있으면 거절 가능
- 실거주 – 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 들어와 살려는 경우
- 철거·재건축 – 계약 당시 구체적 계획을 고지했거나 안전 문제로 불가피한 경우
- 무단 전대, 고의·중과실로 인한 파손 등 임차인의 귀책 사유
- 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반해 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유
사무실 운영하면서 가장 분쟁이 많은건 실거주 사유입니다.
몇 년 전 제가 직접 중개했던 계약이 하나 떠오릅니다. 임대인 어머니가 들어와 살겠다며 갱신을 거절했는데, 실제로는 두 달 만에 그 집을 다른 세입자에게 다시 임대해버린 사례였습니다. 기존 세입자가 이 사실을 알고 손해배상을 청구했고, 결국 임대인은 갱신 거절 당시 받을 수 있었던 임대료 상당의 차액을 물어줘야 했습니다. 실거주는 말로 끝나는 게 아니라 최소 2년간 실제로 거주해야 하고, 그렇지 않으면 고스란히 손해배상 책임으로 돌아온다는 걸 그때 다시 한번 체감했습니다.
이런 일을 몇 번 겪고 나서부터는, 실거주를 이유로 갱신을 거절하려는 임대인에게는 반드시 서면으로 사유를 구체적으로 남기고, 세입자에게도 그 내용을 정확히 통보하도록 안내하고 있습니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 "말했다, 안 했다"로 다투지 않으려면 이 기록이 결정적인 증거가 되기 때문입니다.
28년간 현장에서 느낀 사례
결국 임대인도 임차인도 이 정도는 괜찮겠지 라는 안이한 판단이 분쟁을 키운다는 점입니다. 갱신 거절을 고민하신다면, 반드시 법이 정한 9가지 사유에 해당하는지부터 꼼꼼히 따져보시고, 애매하다면 통보 전에 전문가와 상담하시길 권합니다.
이 글에 이어서, 실제로 제가 사무실에서 처리했던 갱신 거절·손해배상 상담 사례들을 조금 더 구체적으로 정리해보려 합니다. 현장에서 부딪혀 본 사람만이 알 수 있는 디테일이 분명 있으니까요
실무에서 겪은 사례
부동산 중개사무소를 운영하면서 겪었던 일화중에 임대인이 부동산을 임대로 2년간 전세계약을 헀고 만기 3개월 남짖 남았을때 거주하던 세입자 A씨에게 전화와 문자로 계약서 만기 일자에 내 자녀가 입주를 해야하니 사용중인 주택을 명도 해달라고 통보를 왔다고 찾아왔습니다. 그리고 세입자는 자녀 학교생활때문에 다른지역 이사 가기가 어려운데 계약갱신청구권을 써서라도 연장계약하고 더 살고 싶었습니다. 그런데 임대인 가족이 거주 할려고하니 어쩔수 없이 만기 날자에 집을 비워주고 이사를 나와야 야하는 형편 이었습니다. 그리고 6개월후 그집이 매매로 거래가 되었다고 어디서 듣고 전 임차인이 찾아와서는 고발 해서라도 손해배상을 물린다고 항의한적 있었습니다.
결국 이런식으로 편법으로 매매하기 위해 세입자가 거주하면 상태로 물건을 매매하면은 금액을 제대로 받지 못하니 세입자 없이 바로 입주할 수 있는 물건으로 만들어 거래하다가 적발된 사례였습니다.
그리고 나서 전세입자에게 이사비용 전액하고 중개수수료로 지불했던 금액, 위로금까지 전부 배상하고 합의를 끝낸적 있습니다.