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"청약통장도 없는데 이 아파트 살 수 있대요." 무순위청약, 이른바 줍줍 문의를 하시는 분들이 최근 부쩍 늘었습니다. 그런데 막상 계약하고 나서 "생각보다 오르는 데 너무 오래 걸린다"며 다시 상담 오시는 분들도 많습니다. 오늘은 무순위청약의 진짜 장단점과, 애초에 왜 미분양이 나올 정도로 높게 분양가를 책정하는지 현장에서 느낀 점을 정리해드립니다.
요약: 무순위 청약은 진입장벽이 낮은 대신, 그 아파트가 애초에 왜 미분양이었는지부터 따져봐야 하는 상품입니다. 이유는 시행사에서는 미분양이든 완판 분양이든 시간이 흐르면 분양이 되기 때문에 금융 비용 계산하여 더 이득이 되니 조직 분양으로 간다.
청약통장도, 가점도 필요 없습니다
무순위 청약의 가장 큰 매력은 청약통장 없이, 가점 계산 없이 신청할 수 있다는 점입니다. 거주지 요건은 지자체가 단지별로 정하는데, 미분양 우려가 큰 지역은 전국 누구나 신청할 수 있게 풀어주고, 반대로 경쟁이 과열될 것 같은 인기 지역은 거주자로 제한하는 식으로 운영됩니다. 최근 수도권에서도 미분양 아파트가 여기저기서 쏟아져 나오지만, 쉽사리 해소되진 않는다. 경기 침체가 원인도 있지만 정부의 부동산 대출 규제로 인한 투자성향이 많이 위축이 된 상태라서 더 그렇다. 최근에도 위장전입을 막기 위해 실거주 확인 절차도 강화돼서, 의심되는 경우 건강보험 요양급여 내역까지 제출해야 하는 경우도 생겼습니다.
요약: 조건은 쉬워졌지만, 그만큼 실거주 검증은 오히려 더 깐깐해졌다고 보시면 됩니다
사기는 쉬운데, 오르기까지는 시간이 걸립니다.
상담하다 보면 "청약통장 없이 바로 살 수 있으니 무조건 이득 아니냐"고 생각하시는 분들이 많은데, 실제로는 그렇지 않은 경우도 많습니다. 무순위 물량으로 나온다는 건 애초에 1,2순위 청약에서 다 채워지지 않았다는 뜻이고, 그만큼 그 단지의 시장 평가가 애매했다는 신호이기도 합니다. 입지나 브랜드가 확실한 단지는 오히려 무순위까지 잘 안 내려오기 때문에, 무순위로 나온 물건일수록 가치 상승까지 걸리는 시간이 길어지는 경우를 현장에서 자주 봅니다.
요약: 무순위로 나왔다는 사실 자체가 이미 그 단지에 대한 시장의 1차 평가라는 걸 염두에 두셔야 합니다. 주택청약이 과열돼서 경쟁률이 높게 나온다면 당연히 미분양은 없겠지만 요즘 분양시장은 위축된 상태라서 미분양 아파트 매입시 신중을 기해야 한다.
그런데 왜 시행사는 높은 분양가를 고집할까
미분양이 날 게 뻔한데도 시행사가 분양가를 낮추지 않는 이유는 사업 구조 때문입니다. 땅값과 공사비, 금융비용이 이미 확정된 상태에서 분양가를 낮추면 그만큼 사업 수지가 무너지고, 조합이나 시행사가 손실을 그대로 떠안아야 합니다. 또 먼저 분양받은 사람들과의 형평성 문제 때문에 나중에라도 가격을 낮추기가 현실적으로 매우 어렵습니다. 그래서 미분양이 나더라도 가격은 그대로 두고, 무순위 선착순 방식으로 시간을 두고 소진하는 전략을 택하는 경우가 많습니다.
요약: 미분양이 나도 가격을 안 내리는 건 배짱이 아니라, 이미 짜인 사업비 구조상 내릴 수가 없는 경우가 대부분입니다. 이유는 시간이 흐르면서 건축 원가가 오르는 구조이고 주변 시세의 가치가 상승하면서 상대적으로 높았던 분양가가 낮게 느껴집니다.
실무자로서 드리는 조언
무순위청약을 고려하신다면 분양가가 왜 그렇게 책정됐는지, 주변 시세와 비교했을 때 프리미엄이 얼마나 붙어있는지부터 냉정하게 따져보시길 권합니다. 입지, 학군, 교통 호재가 확실하다면 시간이 걸려도 결국 오르지만, 그렇지 않은 단지는 분양가 그대로 오래 묶이는 경우도 실제로 많습니다. 계약 전에 반드시 인근 실거래가와 향후 공급 물량까지 함께 확인해보시길 바랍니다.
이 글은 20여 년간 부동산 중개 현장 경험을 바탕으로 작성한 일반적인 안내 정보이며, 개별 청약·계약 여부는 반드시 최신 공고문과 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.
요약: 무순위나 미분양을 찾고 계신다면 분양가를 주변 시세랑 비교해서 적정한지 너무 높지 않으면서 입지가 좋은 수도권의 분양아파트를 골라 보는 것도 방법입니다