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(용인에피트 현장 사진 직접 촬영본)
새해가 되면 늘 나오는 질문이 있다. "올해 집값, 오를까 내릴까." 그런데 2026년 전망을 보면 이 질문 자체가 좀 낡은 방식일지도 모른다. 부동산 전문가 10명을 대상으로 한 설문에서 나온 답은 '오른다, 내린다'가 아니라 '어디는 오르고 어디는 정체된다'는 쪽에 훨씬 가까웠다. 전체 시장은 완만하게 우상향하되, 그 안에서 지역별상품별 격차는 오히려 더 벌어질 것이라는 전망이 지배적이었다.
매매시장, 하반기로 갈수록 상승 무게,
설문에 참여한 전문가 10명 가운데 9명이 상반기에도 가격 상승을 예상했고, 하반기에는 전문가 전원이 상승 흐름에 무게를 실었다. 특히 하반기 기준으로는 4명이 3% 이상의 상승률을 점쳤다. 배경으로 꼽히는 건 입주 물량 감소에 따른 공급 부족, 매물 잠김 현상, 그리고 기준금리 하향 안정화 기대감이다.
다만 시각이 완전히 일치하는 건 아니다. 일부 전문가는 대출 규제와 자금 조달 부담이 여전히 수요 확대를 제약하는 만큼 급등보다는 완만한 우상향에 가깝다고 봤다. 거래량 자체는 줄어들 수 있지만, 공급이 부족한 서울 등 수도권 상급지에 대한 매수 선호는 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 진단이다.
전월세는 더 뚜렷한 상승 압력
전월세 시장 전망은 매매보다 오히려 더 뚜렷했다. 전문가 10명 전원이 상반기 전월세 가격 상승을 예상했고, 하반기에는 상승폭이 더 커질 것으로 내다봤다. 하반기 기준 5명이 3% 이상 상승을 전망할 정도다. 신규 입주 물량 감소, 전세의 월세화 가속, 임대 매물 축소가 동시에 작용하고 있다는 분석인데, 한 전문가는 이를 두고 "단기 조정 국면이 아니라 구조적 긴축 국면"이라고 표현하기도 했다.
사례로 풀어보면, 올해 하반기 전세 재계약을 앞둔 세입자라면 인상폭이 예년보다 클 수 있다는 점을 감안해 미리 자금 계획을 세워두는 편이 안전하다. 신규 전세를 구하는 무주택 실수요자 역시 원하는 지역의 매물이 줄어드는 흐름을 고려해 계약 시점을 서두르는 사례가 늘 것으로 보인다.
서울 핵심지 쏠림, 정비사업도 양극화
주목할 지역으로는 전문가 전원이 서울 핵심지(강남,용산,여의도)를 꼽았다. 공급 제약이 구조적으로 고착된 상태에서 실거주 수요와 자산 선호 수요가 동시에 몰리기 때문이다. 서울 비강남 재건축 기대 지역과 GTX 등 광역교통망 확충 수혜 지역도 유망 지역으로 함께 언급됐다.
정비사업 역시 양극화가 뚜렷하다. 재개발은 비교적 활발하게 진행되겠지만, 재건축은 재건축초과이익환수제와 공사비 상승, 분양가 규제 등의 영향으로 강남권 한강변역세권처럼 사업성이 명확한 지역만 선별적으로 추진되는 흐름이 이어질 전망이다.
내 집 마련 적기와 세제대출 방향
내 집 마련 시기로는 전문가 10명 중 8명이 1분기를 적기로 꼽았다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞둔 매물 출회 가능성과 연초 정책·금리 방향의 가시성이 이유로 제시됐다. 다만 한 전문가는 "내 집 마련은 단기 시세가 아니라 10년 이상 보유 관점에서, 필요할 때 감당 가능한 범위 내에서 결정하는 게 중요하다"고 조언했다.
세제와 대출 규제는 전면 완화보다 '미세 조정' 기조가 이어질 가능성이 크다는 게 공통된 시각이다. 다주택자에 대해서는 현행 기조를 유지하되, 무주택자와 갈아타기 1주택 실수요자에 한해 DSR 등에서 선별적 조정 가능성이 거론된다.
결국 2026년은 '전체는 완만한 상승, 내부는 초양극화'로 요약된다. 어디를, 언제, 어떤 조건으로 사는지에 대한 판단이 예년보다 훨씬 중요해진 한 해가 될 전망이다.