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올해 8월 정부가 발표한 세제개편안을 두고 상담 전화가 부쩍 늘었습니다. "저희 집도 종부세 내야 하나요?" 묻는 분들 대부분이 시가 15억~20억대 아파트 한 채 가진 1주택 실거주자인데, 결론부터 말씀드리면 이번 개편으로 이런 분들 상당수는 오히려 부담이 줄어듭니다. 20년 넘게 현장에서 부동산관련 세무상담을 해왔지만, 이렇게 실거주자와 다주택자를 뚜렷하게 갈라놓은 개편안은 오랜만입니다. 핵심만 정리해드립니다.
뭐가 바뀌었나 핵심은 세 가지
첫째, 1세대 1주택자 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다. 공시가격 14억 원이면 시가로는 대략 20억 원 안팎이니, 이 밑으로 실거주하는 집이라면 종부세 과세 대상에서 아예 빠집니다.
둘째, 실거주 여부에 따라 공제금액이 달라집니다. 같은 1주택자라도 실제 거주하면 14억 원, 거주하지 않고 보유만 하고 있으면 9억 원 공제로 낮아집니다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자라면 이번에 세금 부담이 늘어날 수 있다는 뜻입니다.
셋째, 공정시장가액비율이 단계적으로 오릅니다. 지금은 60%인데, 1주택 실거주자는 2027년부터 70%로, 3주택 이상이나 조정대상지역 다주택자는 2027년 70%, 2028년 80%까지 순차적으로 올라갑니다. 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져서 실제 내는 세금이 늘어나는 구조입니다.
나는 해당될까 실거주 1주택자 기준
상담하다 보면 공시가격과 시세를 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 공시가격은 통상 시세의 65~70% 수준으로 산정되니, 공시가격 14억 원 기준이면 시세로는 대략 20억 원 정도로 보시면 됩니다. 이 밑으로 실거주 중인 1주택자는 이번 개편으로 종부세 자체가 아예 면제되니, 보유세 걱정은 한시름 놓으셔도 됩니다. 다만 이 기준을 살짝 넘는 20억대 초중반 아파트라면, 예년보다 공제 구간이 넓어진 만큼 실제 세액은 오히려 줄어드는 경우가 많으니 국세청 홈택스나 세무사를 통해 한번 계산해보시길 권합니다.
다주택자는 얘기가 다릅니다
3주택 이상 보유자나 조정대상지역 다주택자는 상황이 정반대입니다. 공정시장가액비율이 2028년까지 80%로 오르면서 과세표준 전 구간에서 부담이 커지고, 고가 주택을 여러 채 가진 분일수록 증가 폭이 더 큽니다. 실제로 최근 상담 오신 다주택자 고객 한 분은 이번 개편안 발표 이후 보유 물건 중 한두 채는 정리하는 쪽으로 마음을 굳히셨습니다. 정부도 이런 매도 압박을 어느 정도 의도한 것으로 보이며, 다주택자에게는 한시적으로 양도세율을 낮춰주는 방안도 함께 발표된 걸 보면 방향성이 뚜렷합니다.
실무자로서 드리는 조언
1주택 실거주자라면 크게 걱정하지 않으셔도 되는 개편입니다. 다만 전세를 주고 따로 거주하시는 1주택자, 그리고 다주택자라면 올해 안에 본인 상황을 한번 정리해보시는 게 좋습니다. 특히 다주택자는 공정시장가액비율이 단계적으로 오르는 만큼, 2027년, 2028년까지 내다보고 매도·증여·임대사업자 등록 같은 선택지를 미리 검토해두시길 권해드립니다. 세법은 매년 바뀌니, 올해 기준만 보고 판단하지 마시고 시행 전까지 국세청 발표를 계속 챙겨보시는 게 안전합니다.
요점:내가 만일 다주택자라면 똘똘한 한채만 거주하고 처분 하겠습니다.주거용 부동산은 저출산 오피스텔 도시형생활주택등 많은 물량이 공급되다 보니 어느정도 포화 상태가 되고 인구에 비해 지역별로 넘쳐 나는 시대가 왔습니다
출처:2026년 부동산 세제개편안/거주용 1주택 시가 20억 원까지 종부세 제외<span/ 2026년 종부세 재산세 얼마나 오를까