마이다스10

요즘 주택시장을 보고 있으면 참 묘한 기분이 든다.다른 나라 상황처럼 느껴지는 게 씁쓸할 때가 있다. 대출 규제는 전국이 똑같이 받고 있는데, 서울은 몇 달째 오르고 수도권 외곽이나 지방은 거래 자체가 자취를 감췄습니다.28년 넘게 부동산에서 종사하며 많은 거래를 해왔지만 지역별 양극화 현상처럼 뚜렷하게 갈리는 현상은 대출 규제와 보유세 인상으로 인한 피해가 아닌가 생각해 본다. 이렇게 지역별로 온도차가 크게 벌어진 시기도 드문 것 같아서 이 주제로 다뤄보겠습니다. 먼저 통계부터 보겠습니다.한국부동산원에 따르면 2026년 9월 셋째 주(21일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.13% 올라 85주째 상승세를 이어갔고, 이는 역대 최장 상승 기간과 같은 기록입니다.올해 8월까지 서울 아파트 매매가격의 누적 ..

요즘 상담을 하다 보면 예전보다 훨씬 자주 듣는 말이 있다.서민들에게 문턱이 있고 부유층은 문턱이 필요 없고 대출 규제를 하면 할수록 서민들의 고통이 깊어진다.28년 넘게 현장에서 계약서를 써 오면서 대출 문제로 발을 동동 구르는 분들을 수도 없이 봐왔지만, 요즘처럼 여러 곳을 돌아다녀도 답이 안 나오는 경우가 많고, 심지어 백방으로 수소문해도 금리만 높은 보험사·저축은행뿐이어서 실제로 대출을 받아야 하는 서민들에게 문턱은 너무 높다. 핵심요약1.1금융권 담보대출 문턱이 급격히 높아짐 2.서민들은 결국 2금융권으로 밀려남 3.저축은행·보험사 수십 군데 돌아도 거절 반복 4.실수요자 피해가 특히 심각1금융권 문턱, 왜 이렇게 높아졌나최근 가계부채 관리 강화 기조로 은행권 담보대출 심사가 눈에 띄게 깐깐해졌..

저도 재개발 물건을 중개하면서, 분담금 계산서를 들고 와 하나하나 따져 보자고 하시며 하소연하듯 이야기하시는 조합원분들을 많이 만났습니다."저는 분담금이 얼마나 나올까요?"가 늘 첫 질문입니다.재개발이 된다면 기쁘기도 하지만 한편으로는 추가 분담금 때문에 난감해하시는 분도 있습니다. 같은 평수 새 아파트를 받는데도 누구는 1억, 누구는 5억을 내야 하는 걸 보고 다들 의아해하시는데, 토지면적과 대지지분에 따라 다르고 수용되는 땅이 대지인지 상업용 토지인지에 따라서도 지주마다 다르기 때문에 추가 분담금이 다를 수밖에 없습니다.이건 감이 아니라 정해진 공식입니다. 핵심요점추가 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액이라는 공식으로 결정됩니다.권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율로 계산합니다.재개발은 조합 설립..

요즘 계약서 쓰러 오시는 분들 중에 "이거 보증보험 되는 집 맞아요?"부터 물어보는 고객들이 부쩍 늘었습니다.20년 넘게 현장에서 계약을 해왔지만, 전세보증금반환보증을 먼저 챙기는 게 상식이 된 건 최근 몇 년 새 일입니다.오늘은 이 제도를 제대로 짚어보겠습니다. 핵심요약1.전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG(주택도시보증공사)가 대신 지급하는 제도다 2.수도권은 보증금 7억 원 이하 계약까지 가입 가능하다 3.요건을 갖춘 임차인은 보증료를 최대 40만 원까지 지원받을 수 있다 4.전입신고 확정일자만으로는 부족하고, 보증보험까지 들어야 진짜 안전하다전세보증금반환보증, 쉽게 말하면 이런 거다쉽게 말하면 세입자가 드는 일종의 보험입니다.계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못 돌려주면, H..

부동산 사무실에 들어와서 상담하면 대부분의 중개사들은 이 집 정말 잘 나왔다 지금 안 잡으면 바로 나간다 라며 급하게 얘기하는 분이 대부분입니다.사실 그런 적도 있었지요 하룻밤 자고 나면 1,000만 원, 일주일 지나면 3,000만 원 오르던 시절도 있었습니다. 지금은 그런 시절 다 지나갔습니다.하지만 28년 동안 동일 업종에서 중개업을 하며 수천 건의 계약서를 써본 제 입장에서 솔직히 말씀드리면, 진짜 알짜 매물은 네이버 부동산이나 일반 상담 테이블에 대놓고 노출되지 않습니다. 시장이 하락장이든 상승장이든, 소위 말하는 대박 매물을 잡는 손님들은 따로 있습니다.28년 현장 노하우를 바탕으로, 중개사들이 속마음으로만 알고 있는 알짜 매물 발굴 비법과 현장 판별법을 솔직하게 털어놓으려 합니다. 급매물 속 ..

성남 분당지역 재건축 상담을 하다 보면 조합원분들이 사업성 못지않게 걱정하는 게 있습니다.바로 재건축 초과이익 환수제, 흔히 재초환이라 부르는 제도입니다. 다 지어놓고 몇천만 원을 더 내라더라는 소문만 듣고 막연히 불안해하시는 분들이 많은데, 실제 본인 단지가 얼마나 부담하는지는 잘 모르는 경우가 대부분입니다.28년간 부동산을 운영하면서 재건축 조합원들을 지켜본 경험을 바탕으로 정리해 드립니다. 핵심요약• 1세대 1주택 장기보유자는 보유기간에 따라 10~70% 감면받는다• 60세 이상 1가구 1주택 조합원은 감면과 별도로 납부유예까지 받을 수 있다• 부담금은 준공 시점 조합원에게 부과되므로 매수 타이밍이 매우 중요하다초과이익 환수 부담금, 계산은 생각보다 단순한 뺄셈이다재건축이 끝난 시점의 집값에서 사업..

신혼부부나 사회초년생 상담을 하게 되면 정말 자주 묻는 질문 중 하나가 "저희 이번에 처음 집 사는 건데 취득세 감면받을 수 있나요?"입니다. 요건을 제대로 모르고 계약부터 진행했다가 뒤늦게 아쉬워하시는 분들을 20년 넘게 현장에서 여러 번 봤습니다.오늘은 생애최초 취득세 감면을 실무 기준으로 정리해드립니다.핵심요약1.과거엔 소득 기준이 있었지만 지금은 폐지되어 주택가액 12억원 이하면 소득과 무관하게 적용된다 2.감면 한도는 200만원, 인구감소지역 소재 주택은 300만원(산출세액이 한도 이하면 전액 면제) 3.취득일로부터 3개월 이내 입주해야 하며, 3년 이내 매각·증여·타용도 사용 시 감면세액이 추징된다 4.이 감면은 2028년 12월 31일까지 한시 적용되는 제도다생애최초 취득세, 소득 기준은 지..

"저희 그냥 계약서만 쓰고 신고는 안 했는데 괜찮은 거예요?" 과거에는 이런 질문 자체가 없었어요.전월세신고제가 생긴 지 얼마 안 되었습니다.그전에는 임대인들이 사기를 치거나 중개법인이 매매가격을 부풀려 임차인들을 끌어들인 뒤 결국 부도가 나는 일이 있었습니다. 그러다 보니 임차했던 물건이 가격이 하락하고 대출금액이 높다 보니 임대인이 결국 못 버티고 만세 불러서 경매에 들어가게 되고 임차인들만 빈손으로 쫓겨나 길바닥에 나가게 된 겁니다.그래서 당국에서는 전월세신고제를 시행하게 되었습니다.어떤 때는 전세계약을 마치고 입주시점이 다가오는데 임대인이 찾아와서는 과태료 물게 생겼다며 생떼를 쓰듯 항의한 적이 있습니다. 또 한 분은 신고를 누락해서 과태료 통지를 받고 저한테 연락을 주셨던 적이 있습니다. 전월세..

한때 대한민국에서 가장 확실한 성공의 상징으로 불리던 말이 있었습니다."조물주 위에 건물주." 건물 하나만 가지고 있으면 평생 월세로 편하게 산다는, 은퇴를 앞둔 세대라면 누구나 한 번쯤 꿈꿔봤을 공식입니다. 그런데 지금 현장을 다니다 보면 이 공식이 소리 없이 무너지고 있다는 걸 매일 체감합니다.임대료를 큰 폭으로 낮춰도 임차인을 못 구하는 상가, 이자는 그대로인데 월세는 반토막 난 꼬마빌딩 소유주들을 오늘도 어렵지 않게 만납니다.왜 이런 일이 벌어지고 있는지, 28년 넘게 현장에서 본 흐름을 중심으로 정리해 드립니다.1. 꼬마빌딩 투자 성공 신화, 어디서부터 어긋났나몇 년 전만 해도 자기자본에 대출을 크게 더해 꼬마빌딩을 사는 사례가 드물지 않았습니다.저금리 기조와 앞서 성공한 건물주들의 이야기가 맞..

"서류 다 준비해놨는데 막상 잔금일 다가오니까 대출이 안 나오면 어떡하나 싶어서 잠이 안 와요." 요즘 상담 오시는 분들 열에 아홉은 이 얘기부터 꺼내십니다.예전 같으면 소득이랑 담보만 괜찮으면 큰 무리 없이 나오던 게 담보대출인데, 최근 규제가 겹겹이 쌓이면서 심사 기준 자체가 완전히 달라졌습니다. 잔금과 세입자 전세금 반환을 앞두고 대출 실행 때문에 마음 졸이는 분들을 수도 없이 지켜본 입장에서, 오늘은 요즘 담보대출이 왜 이렇게 까다로워졌는지, 그리고 어떻게 준비해야 그나마 빠르고 매끄럽게 받을 수 있는지 정리해 드립니다.담보대출 한도, 요즘 왜 이렇게 줄었나 (규제와 스트레스 DSR)요즘 대출 상담을 받아보면 예상했던 것보다 한도가 훨씬 적게 나온다는 얘기를 정말 많이 듣습니다.최근에도 잔금을 앞..