부동산 경매, 싸게 사려다 비싸게 물리는 사람들의 공통점 (권리분석·명도비용 실무 체크포인트)
경매 물건 몇 번 보여드리면 꼭 나오는 질문이 있습니다. "이거 시세보다 3천만 원이나 싼데 왜 아무도 안 들어와요?" 답은 대부분 등기부등본 안에 있습니다. 20여 년간 경매 낙찰자들의 잔금 치르는 걸 옆에서 지켜보면서, 싸게 낙찰받고 결국 더 비싸게 물린 사례들도 여러 번 봤습니다. 오늘은 낙찰 전에 반드시 짚어야 할 실무 체크포인트를 정리해 드립니다.요약: 경매는 시세보다 싸게 구매할 수 있다는 장점이 있지만, 숨어 있는 권리를 얼마나 정확히 파악하고 물건에 내재된 위험부담을 얼마나 줄이느냐가 관건입니다.말소 기준 권리부터 확인하세요경매 권리 분석의 출발점은 말소 기준 권리입니다. 이 기준 권리보다 늦게 설정된 권리는 낙찰과 동시에 대부분 소멸하지만, 기준보다 앞선 일부 권리는 낙찰자가 그대로 떠안..
공공임대아파트 입주권 명의변경 절차와 주의사항 (진행절차, 분쟁사례, 실무자조언)
공공임대아파트, 명의변경이 자유롭지 않은 이유공공임대아파트는 시세보다 저렴한 임대료로 안정적인 거주가 가능해 많은 분들이 관심을 갖는 주거 형태입니다. 그런데 실제 계약 기간 중 사정이 생겨 "입주권 명의를 바꿀 수 있는지" 문의하시는 분들이 정말 많습니다. 20여 년간 현장에서 이런 상담을 진행하며 정리한 실무 절차와 주의사항을 이번 글에서 상세히 안내해 드리겠습니다.먼저 이해하셔야 할 부분은, 공공임대아파트는 일반 매매 주택과 달리 임차인의 자격 요건(소득 기준, 무주택 여부, 부양가족 수 등)을 심사해 입주자를 선정한 상품이라는 점입니다. 따라서 개인 간 자유로운 매매나 양도가 원칙적으로 불가능하며, 명의변경이 인정되는 경우는 법령과 사업 주체(LH, SH, 지방공사 등)의 내부 규정에서 정한 예외..