재개발 조합원 분담금, 왜 사람마다 이렇게 다를까

저도 재개발 물건을 중개하면서 조합원분들이 분담금 계산서를 들고 와 하나하나 따지보자고 하시는 분들이 많이 찾아와서 하소연 하듯 얘기를 들어야만 했습니다. "저는 분담금이 얼마나 나올까요?"입니다. 누구나 재개발 한다면 기쁘기도 하고 한편으론 추가 분담금 때문에 난감해 하는 분도 있습니다.. 같은 평수 새 아파트를 받는데도 누구는 1억, 누구는 5억을 내야 하는 걸 보고 다들 의아해하시는 분들도 있고  토지면적  대지 지분에 따라 다르고 수용되는 땅이 대지인지 상업용 토지인지 지주마다 다르기 때문에 당연히 추가 분담금도 다를 수 밖에 없습니다. 이건 감이 아니라 정해진 공식 입니다.

핵심요점

1. 추가 분담금 = 조합원 분양가 권리가액이라는 공식으로 결정되게 된다.
2. 권리가액은 종전자산 평가액 비례율로 계산한다
3. 재개발은 조합 설립에 토지등소유자 75% 이상 동의가 필요 하지만(재건축은 70%선에서 결정된다.)
4. 권리산정기준일 이후 늘어난 소유권은 입주권 대상에서 빠질 수 있다

분담금은 어떻게 계산되는가

공식 자체는 간단합니다. 조합원이 받을 새 아파트 분양가에서 내 권리가액을 빼면 그게 분담금입니다. 권리가액이 그러니까 대지면적이나 건물의 상태가 높게 나오면 환급액이 나오고 작으면 분담금이 발생하는 게 정석입니다. 분양가보다 크면 오히려 환급을 받고, 작으면 그 차액을 내는 겁니다. 문제는 이 권리가액이 사람마다 천차만별이라는 점인데, 제가 상담해드린 재개발 구역에서도 같은 34평형을 받는데 한 분은 분담금이 8천만 원, 다른 분은 3억 원 넘게 나온 경우가 있었습니다. 대지지분과 건물 상태에 따른 종전자산 평가액 차이가 그대로 분담금 차이로 이어진 결과였죠.

요약: 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로, 같은 평형이라도 종전자산 평가액에 따라 크게 달라진다
종전 자산 평가액에 따라 사람마다 다르게  부과하다보니 실제로 권리가액을 잘못 알고 계시다가 예상보다 분담금이 많이나와  당황 하시며 난감 해 하는 분들도 있었습니다.

권리가액과 비례율, 이 두 개념부터 이해하자

권리가액은 '종전자산 평가액 비례율'로 계산됩니다. 비례율은 (종후자산 총액 총사업비) 종전자산 총평가액으로, 쉽게 말해 사업이 얼마나 남는 장사인지를 보여주는 지표입니다. 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이고, 이 숫자가 높을수록 조합원 권리가액도 올라가 분담금이 줄어듭니다. 제가 20년간 봐온 구역들 중에서도 사업 초기에 제시됐던 비례율과 관리처분 인가 시점에 확정된 비례율이 크게 달라지는 경우가 흔했습니다. 초기 설명회 수치만 믿고 자금 계획을 짜면 나중에 낭패를 볼 수 있습니다.

요약: 비례율이 높을수록 권리가액이 올라가 분담금이 줄어들며, 비례율은 사업 진행 중 계속 바뀔 수 있으니, 확정 전 수치는 참고만 해야 한다.

재개발과 재건축, 헷갈리지 말아야 할 차이

둘 다 도시 및 주거환경정비법을 근거로 하지만 추진 사유부터 다릅니다. 재건축은 건물 노후 안전성 문제로 진행되고, 재개발은 도로 상하수도 같은 기반시설 불량이 이유입니다. 조합 설립 동의 요건도 달라서, 재개발은 토지등소유자 4분의 3(75%) 이상과 토지면적 2분의 1 이상 동의가 필요한 반면, 재건축은 최근 70%로 완화됐습니다. 실무에서 두 사업을 헷갈려 하시는 분들이 의외로 많은데, 내가 속한 구역이 어느 쪽인지에 따라 동의율 요건도, 추진 속도도 달라지니 구분해서 접근해야 합니다.

요약: 재개발은 기반시설 불량, 재건축은 노후 안전성이 추진 사유이며 조합 설립 동의율도 75%와 70%로 다르다. 재개발과 재건축은 동의율 요건부터 다르니 내 구역이 어느 쪽인지 먼저 확인해야 한다

현금청산과 권리산정기준일, 놓치면 손해 본다

 

정비구역 안 소유자라고 다 새 아파트를 받는 건 아닙니다. 분양신청을 하지 않거나 자격을 못 갖추면 현금청산 대상이 되어 권리가액만큼 현금으로 보상받습니다. 특히 조심해야 할 게 '권리산정기준일'인데, 이 날짜 이후에 필지를 쪼개거나 신축을 해서 소유권을 늘려도 입주권 대상에서 제외되는, 이른바 '물딱지'가 될 수 있습니다. 재개발 구역 매물을 보러 다니실 때 제가 항상 등기부와 함께 이 기준일부터 확인해드리는 이유입니다. 투자 목적으로 재개발 매물을 살 때는 특히 이 부분을 놓치면 몇 년 기다렸다가 헛수고가 될 수 있습니다.

요약: 핵심요약: 권리산정기준일 이후 늘어난 소유권은 입주권 대상에서 제외되어 '물딱지'가 될 수 있으니 매수 전 확인이 필수다.

재개발 매물은 권리산정기준일부터 확인해야, 나중에 입주권 없는 '물딱지'를 피할 수 있다.

분담금 숫자만 보고 놀라시는 분들 많은데, 결국 분담금은 계산기로 두드리는 것이 아니라 종전자산 평가와 비례율에 따라 크게 달라지는 만큼, 계약 전 반드시 조합에 직접 확인하시기를 권해드립니다.

출처

도시 및 주거환경정비법 제72조, 제73조, 제76조 (국가법령정보센터, law.go.kr)
국토교통부 정비사업 관련 정책 (molit.go.kr)
찾기쉬운 생활법령정보 재건축 재개발 비용 부담 (easylaw.go.kr)