점포주택, 장단점부터 제대로 알아야 공실을 막는다(장단점,관리하는방법)

온라인 쇼핑이 확산되면서 오프라인 매장을 운영하는 소상공인들의 어려움이 커지고 있습니다.
매출은 줄어드는데 임대료 부담은 그대로다 보니 상가 공실이 늘어나는 추세입니다.

 

이런 시기일수록 점포주택은 운영 방식에 따라 든든한 노후 소득원이 될 수도, 골칫거리가 될 수도 있습니다.
28년 현장 경험을 바탕으로 점포주택의 장단점과 실전 관리법을 정리했습니다.

 

점포주택, 이런 점은 좋습니다

점포주택은 1층 상가에서 임대 수익을, 2층 이상 주거공간에서는 실거주 또는 추가 임대 수익을 동시에 얻을 수 있는 구조입니다.
은퇴 후에도 출퇴근 없이 관리가 가능하고, 상가와 주택이 한 건물에 있어 이동 동선이 짧습니다.

 

주로 3층이나 4층에는 주인세대로 건물주가 거주하고 1층은 상가건물이며 2층 3층은 투룸 또는 원룸으로 건축하여 건물주가 건물관리까지 하는 구조입니다.
건축연수, 건축면적, 건물의 노후 상태 등도 함께 살펴보셔야 합니다.

 

그리고 장점은 타인에게 관리를 맡기면 부실한 게 많은데 주인세대가 거주하며 관리하니 비용이나 건물 관리에 용이합니다.
상가 임대료와 주거 임대료를 동시에 확보할 수 있어 단일 용도 부동산보다 수익 구조가 안정적으로 분산됩니다.

 

위치가 좋고 유동인구가 많은 입지가 우수한 점포는 공실 위험이 많이 낮아지고 임차인이 바뀌더라도 상가 시설권리금이 형성되어서 공실 없이 임대사업을 할 수 있습니다.
꾸준한 임대 소득이 임대인 입장에서는 안정적인 생활자금으로 노후생활을 하는 데 중요한 생활비가 됩니다.
그러므로 점포주택은 첫째 입지가 중요하고, 교통과 상권인프라도 중요합니다.

 

요약: 모든 사람의 꿈이다. 또박또박 매월 임차료가 들어오면 가만히 있어도 부자가 된 느낌일 것이다. 차임으로 적게는 몇백만 원, 많게는 몇천만 원의 월세가 입금되면 이 세상을 다 가진 듯한 기분으로 살고 싶은 것이 모든 사람의 바람이다.

점포주택의 치명적인 단점, 공실이 제일 무섭습니다

1층 상가 공실 위험: 점포주택의 전체 수익률을 결정짓는 핵심은 1층 상가입니다.
입지 조건이 불리하거나 배후 수요가 부족할 경우 1층 상가가 장기간 공실로 남을 수 있으며, 이는 즉각적인 수익률 급락으로 이어집니다.

 

상가와 주거의 충돌 (생활환경 저해): 1층에 음식점, 주점 등이 입점할 경우 소음, 냄새, 담배 연기, 쓰레기 배출 문제로 위층 주택 입주민의 불만이 커집니다.
이는 주택 세입자의 퇴거 및 공실 유발 원인이 됩니다.

 

주차 공간 부족: 법정 주차 대수 제한으로 인해 건물의 주차 면수가 넉넉하지 않은 경우가 많습니다.
상가 손님과 주택 세입자 간의 주차 갈등이 빈번하게 발생합니다.

 

복잡한 세금 및 대출 규제: 점포주택은 주택 부분과 상가 부분의 면적 비율에 따라 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등의 과세 기준이 완전히 달라집니다.
세법 변경에 따라 세금 부담이 크게 증가할 수 있어 철저한 세무 검토가 필요합니다.

 

예를 들어 양도할 때 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있지만, 전체 양도가액이 12억 원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택 부분만 주택으로 보고 상가 부분은 과세합니다.
상권 변화에 둔감하게 대응하면 임차인 교체 주기가 짧아지고, 그때마다 인테리어 원상복구와 공실 기간이 수익률을 크게 갉아먹습니다.
위치가 떨어지거나 유동인구 접근성이 떨어질 경우 공실 위험도가 높아지고 건물의 가치 또한 하락된다는 점 참고하시고 임장활동을 충분히 하시고 결정하는 게 실패를 줄이는 방법입니다.

 

요약: 관리주체가 본인이 하든가 위탁을 주든가 둘 중 하나이다. 시간이 지날수록 건물도 노후화가 되고 그때그때 수리비용, 부분보수비용, 부분교체비용 등 많은 금액이 추가로 투입되어야 하는 단점도 있지만 그래도 건물주가 되는 게 꿈이다.

공실 안 나게 관리하는 방법, 이렇게 합니다

첫째, 임차 업종을 미리 조사해 상권과 맞지 않는 업종은 계약 전에 걸러야 합니다.
업종이 상권 성격과 맞지 않으면 장사가 안 되고, 결국 조기 폐업으로 이어져 공실이 반복되며 요즘 공실상가가 증가하는 추세입니다.

 

둘째, 임대료를 시세보다 무리하게 높이지 말고 장기계약을 유도하는 것이 장기적으로 유리합니다.
임차인 이탈률이 낮아야 공실 공백과 재계약 비용을 줄일 수 있습니다.

 

셋째, 건물 외관과 공용부 관리를 소홀히 하지 않아야 신규 임차인을 쉽게 유치할 수 있습니다.
낡고 관리 안 된 건물은 좋은 업종의 임차인이 먼저 기피합니다.

 

넷째, 계약 만료 3~6개월 전부터 재계약 여부를 미리 확인해 공백 기간을 최소화해야 합니다.
미리 다음 임차인을 물색해 두면 공실 기간을 며칠 이내로 줄일 수 있습니다.

 

요약: 공실 없이 관리를 하려면 적정한 임대료를 받고, 건물관리에 필요한 설치물(예: 주차 차단기) 등을 설치하면 관리비용도 적게 들어가고 이용자도 편리합니다.

점포주택 고민하는 분께 마지막으로 드리는 말

점포주택은 단순히 '건물을 소유'하는 것이 아니라 '상권을 함께 운영'한다는 개념으로 접근해야 공실 없이 꾸준한 수익을 낼 수 있습니다.
업종 선정과 임차인 관리에 투자하는 시간이 결국 노후 자산의 가치를 지키는 가장 확실한 방법입니다.
입지 좋고 수익률 높은 점포주택은 노후생활의 밑거름이고 많은 사람의 로망입니다.

 

요약: 살다 보면 너무 욕심이 과할 때 탈이 난다. 적절한 임대료, 임차인과의 유대관계, 임차인이 영업 활동을 원활히 할 수 있도록 건물주 입장에서 배려하는 자세가 필요하다.

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