"똘똘한 한 채" 전략은 여전히 유효할까? (수도권 vs 지방 양극화와 향후 전망)

하나만 가져간다면 어느 쪽이 나에게 적합하고 향후 재산상 가치도 상승 하냐가 관건인데 직장 학교 교통 주 생활권 등 여러 방면으로 고민해야 한다.

똘똘한 한 채, 다시 손님들이 찾는다

부동산 규제가 강화되고 세 부담이 커질 때마다 시장에는 어김없이 '똘똘한 한 채'라는 키워드가 화두로 떠오릅니다.
내 고객 중 한 분은 79년도에 서울 은마아파트에 신혼집을 차려서 10여 년을 거주하고 분당 신도시에 신규 아파트를 장만해서 이사를 왔다.

 

은마아파트는 신혼의 추억도 있고 해서 팔지 못하고 재건축 시점까지 오게 되었다.
또 그 후로 남편 직장 따라 이사를 하게 되면 전세보다는 구입을 해서 살다 보니 현재 5채가 되어 주택 임대사업자로 등록했다가 하나씩 정리하는 중이다 더 이상 가져가서 자녀에게 증여하려고 했는데 똘똘한 한 채만 남기고 모두 처분하는 중이다.

 

여러 채의 주택을 보유하다 보니 재산세와 종부세 등 세금 때문에 힘들어하더니 결국에는 처분할 수밖에 없는 처지가 되었다.
실제로 최근 몇 년간의 시장 흐름을 지켜보면 지방이나 비핵심지의 주택 가격은 정체되거나 하락한 반면, 서울 강남권 및 주요 요지의 대장 아파트들은 신고가를 경신하며 자산 격차를 벌려놓았습니다.

 

세금은 줄이고 자산 가치는 방어하려는 심리가 맞물리면서 이 전략은 여전히 많은 자산가들과 실수요자들의 마음을 사로잡고 있습니다.

 

수도권 핵심지와 지방, 양극화 격차는 더 벌어졌다

수도권도 광교 동탄 과천 분당 위례신도시 일부 등 인기 지역은 10억 중후반에서 20억 초반까지 형성되어 입지 좋은 똘똘한 한 채를 보유하려는 분들이 많다.
수도권과 지방의 부동산 양극화는 단순한 심리적 요인을 넘어 일자리의 질, 교통 인프라, 교육 및 문화 시설의 집중도에서 기인합니다.

 

현장 임장을 다녀보면 사람이 모이는 곳에는 상권이 살고 가격이 오르는 반면, 인구가 감소하는 지방 소도시들은 구축 아파트 중심으로 거래 절벽이 심화되고 있습니다.
"서울은 오르는데 왜 지방은 안 오를까"라는 질문의 답은 결국 '수요의 집중도'에 있습니다.

 

자본이 한정된 상황에서 리스크를 최소화하려는 경향이 뚜렷해질수록, 똘똘한 한 채의 기준은 더욱 까다로워지고 오직 '입지가 증명된 곳'으로만 돈이 몰리는 양극화 현상은 당분간 고착화될 가능성이 높다.

 

똘똘한 한 채에도 맹점은 있다

모두가 똘똘한 한 채를 외치며 서울 핵심지로 몰려들지만, 이 전략에도 분명한 맹점과 리스크가 존재합니다.
첫째는 진입 장벽이 너무 높아서 이미 자산의 상당 부분이 투입되어야 하므로 유동성 확보가 어렵다는 점이고, 둘째는 정부의 세제 정책이나 대출 규제 방향에 따라 한 채에 걸린 리스크가 너무 크다는 것입니다.

 

실제로 지인 중 한 분은 영끌을 해서 서울 핵심지에 대출을 끼고 한 채를 매입했는데, 금리가 급등하고 보유세 부담이 늘어나면서 심리적 압박감을 크게 겪었습니다.
계란을 한 바구니에 담는 격이 될 수 있기 때문에, 자신의 소득 흐름과 자산 포트폴리오 전체를 고려하지 않은 무리한 똘똘한 한 채 집착은 오히려 독이 될 수 있음을 경계해야 합니다.

 

향후 전망 따져 보고, 나만의 포트폴리오를 짠다

그렇다면 앞으로의 시장에서 우리는 어떤 선택을 해야 할까요?
똘똘한 한 채라는 슬로건을 맹목적으로 좇기보다는, 자신의 생애 주기에 맞는 맞춤형 전략이 필요합니다.
실거주와 투자를 겸해야 하는 실수요자라면 교통 호재와 직주근접성이 뛰어난 준핵심지를 선점하는 것도 훌륭한 대안이 될 수 있습니다.

 

자산 여력이 충분하다면 확실한 인프라를 갖춘 상급지 한 채로 집중하되, 그렇지 않다면 소형 아파트나 똘똘한 수익형 부동산을 병행하여 현금 흐름을 다지는 지혜가 필요합니다.
부동산 시장은 늘 변동하므로 하나의 정답에 얽매이기보다, 내 자산의 체력에 맞는 유연하고 현실적인 포트폴리오를 짜는 것이 가장 안전한 길입니다.

 

<출처> 한국부동산원 주택가격동향 시계열 자료, 통계청 인구주택총조사 지역별 주택 보급률 통계

 

📌 함께 보면 좋은 글

 

▶ 서울은 오르고 지방은 멈췄다 - 대출규제가 갈라놓은 부동산 시장

 

 

▶ 큰 평수보다 '소형평형 프리미엄'이 뜨는 이유 (선호평형 84㎡, 보유비용, 거래잘된 소형평수)