부부 공동명의, 등기 전에 꼭 따져볼 세금(명의는 계약전에, 공제금액, 종부세공제, 세금과 대출까지)

명의는 계약 전에 정해야 합니다

부동산을 매입 할 때 소유권자 명의는 등기할 때 정하는 거라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 계약서를 쓸 때부터 정해두는 게 좋습니다. 그래야 생애 최초인지 대출은 얼마나 나오는지 미리 알아보고 유리한 쪽으로 결정할 수 있습니다. 계약서의 매수인 이름과 등기 명의가 다르면 절차상 하자이니 계약서를 수정하든 매도용 인감증명서를 재발행 해야 하는 문제가 생깁니다. 등기 후에 명의를 바꾸면 배우자에게 지분을 넘기는 것이 증여가 됩니다. 그러면 증여세와 취득세가 다시 생길 수 있으니 미리 공동명의로 계약서에 지분을 나눠서 계약서에 공동으로 서명하고 잔금시에 공동 명의자로 매도용인감을 받아서 소유권이전등기를 접수하는 게 올바른 방법입니다. 참고로 부부 사이 증여는 10년간 6억 원까지 공제되지만, 이때도 취득세는 따로 내야 합니다. 처음부터 계산해서 정하는 게 가장 저렴합니다.

요약: 명의는 한 번 정하면 바꾸는 데 돈이 든다. 계약서 쓰기 전에 정한다.

취득세는 명의를 나눠도 총액이 같습니다

취득세는 총 납부할 금액에서 각자 지분으로 나눠 내는 것 이기에 집 전체 가격을 기준으로 지분만큼 나눠서 냅니다. 그래서 단독명의든 부부 공동명의든 부부가 내는 취득세 총액은 같습니다. 공동명의를 하면 취득세를 아낄 수 있다고 오해하는 분들이 많은데, 이 단계에서는 차이가 없습니다. 

다만 생애최초 감면은 부부 두 사람 모두 주택 소유 이력이 없어야 받을 수 있으니, 계약 전에 두 사람 이력을 함께 확인하세요. 공동명의의 진짜 차이는 집을 보유하는 동안과 팔 때 드러납니다. 우리나라 등기법에서는 개인 할수 있어서 최근에 제가 직접 해 보았습니다. 그런데 막상 법무사님께 코치를 받아서 해보아도 어렵고 절차가 복잡해서 여러번 등기소를 방문하게 됩니다. 그래서 대부분은 등기시에 법무사님께 의뢰하는게 편하고 안전 하다고 봅니다. 때론 법무사 사무실 직원이 나와서 서류를 받고 취득세 납부 금액을 맡기면 그 금액을 다른 데로 유용해서 등기사고를 낸적이 있습니다. 반드시 등기 의뢰시 법무사님께 서류를 접수하고 취득세는 은행에 직접 납부하여 영수증을 등기소에 접수토록 하면 사고 예방이 됩니다. 이런 경우는 중개 하면서 직접겪고 당한 일이라 여기에 적어봅니다.

요약: 취득세는 나눠도 같다. 공동명의 효과는 집을 산 뒤부터 시작된다.

종합부동산세는 공제 금액이 다릅니다

종부세는 대부분 서울이나 수도권 고가주택에 해당 되는 얘기지만 공시가격으로 12억이상 되는 지역이 많지 않기 때문입니다. 1세대 1주택자가 단독명의로 가지고 있으면 공시가격 12억 원까지 종합부동산세가 공제됩니다. 부부 공동명의면 각자 9억 원씩, 합계 18억 원까지 공제받습니다. (종부세 특례: 공동명의 1주택자 특례는 매년 9월 16일~30일에 신청합니다)  단독명의는 나이와 보유 기간에 따른 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 공동명의도 '1주택자 특례'를 신청하면 단독명의 방식으로 계산받을 수 있어서, 해마다 두 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 공시가격이 높은 집일수록 이 차이가 커집니다.

요약: 종부세는 공동명의가 선택지가 많다. 매년 유리한 쪽을 고를 수 있다.

양도세와 대출까지 함께 보세요

중개하면서 제일 많이 다룬 게 양도소득세인 것 같습니다. 세금을 절세하기 위해 집수리 영수증과 지불한 금액 세금 계산서 보관 필수 이고 반드시 챙겨야 양도세 낼 때 공제를 받을 수 있으니 잘 챙기라고 설명합니다. 중간 주택을 구입하여 도배 장판등 페인트 칠 씽크대 문짝 교환등 이런것 까지 모아둔 분도 있는데 이런 품목은 공제를 못 받습니다  설치물중에 :난방공사, 욕실 전체공사, 아파트샷시 확장공사, 비 내력벽철거등 받을수있는 품목이 한정 되어 있으니 참고 하시고요. 또 양도소득세는 사람별로 계산합니다. 명의를 나누면 차익도 나뉘어 누진세율 구간이 낮아지고, 국민 1인당 연 250만 원인 기본공제도 각자 받습니다. 1세대 1주택 비과세 대상이라면 차이가 크지 않지만, 비과세를 못 받는 경우에는 세금 차이가 상당히 벌어질 수 있습니다. 대출을 받을 때는 부부 소득을 합산해 심사하는 경우가 많고, 나중에 팔거나 담보를 잡을 때는 두 사람 모두 동의해야 합니다. 부부 소득 구조와 보유 기간을 놓고 세무사와 미리 계산해보세요.

요약: 세금은 아는 만큼 지키는 무기다. 명의 하나로 수천만 원이 갈린다.

<출처>

• 지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 취득세 감면) 국가법령정보센터
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 국가법령정보센터
• 부동산거래 신고 찾기쉬운 생활법령정보