집 사기 전 대출 한도부터, LTV·DSR의 현실(한도 깍아, 생애 최초, 대출상담 먼저)

대출 한도는 LTV와 DSR 중 낮은 쪽으로 정해집니다

LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이고, DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 총부채상환액 비율입니다. 두 기준을 각각 계산해서 더 낮게 나오는 금액이 실제 한도가 됩니다. 예를 들어 집값 기준으로는 3억까지 가능해도, 소득 기준으로 2억밖에 안 나오면 대출은 2억입니다. 은행권 DSR 한도는 40%라서 집값이 비쌀수록 결국 소득이 발목을 잡는 경우가 많습니다. 많은 분들이 LTV만 보고 한도를 계산하는데, 실제로는 DSR에서 막히는 경우가 훨씬 흔합니다. 최근 고객 한분도 2년 전 입주때 분양받은 아파트를 전세를 주고 최근에 입주를 하려고 했습니다. 세입자 전세보증금 4억원을 반환해야 이사를 들어가는데 금융기관 여기 저기를 알아봐도 3억원 이상 대출이 나오는데가 없었습니다. 백방으로 수소문 해도 DSR적용으로 1억8천 밖에 안나와서 나머지는 지인과 캐피탈 자금을 써가며 입주를 할수 밖에 없었습니다. 이렇듯 대출 문턱이 1주택자 서민까지 옥죄는 현상이 계속 되고 있습니다.

요약: 집값이 아니라 소득이 한도를 정한다. LTV만 보고 계산하면 반드시 틀린다.

기존 대출이 한도를 깎아 먹습니다

DSR에는 새로 받을 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 보험회사 보험료 약관대출까지 내 이름으로 된 모든 대출의 상환액이 합산됩니다. 바로 어제도 대출 상담사와 함께 고객 한 분의 한도 문제로 고민했습니다. 보험 약관대출과 자동차 할부가 걸려 생각보다 한도가 적게 나왔기 때문입니다. 주택담보대출 한도가 안 나와 사업자대출로 돌려보려 해도, 요즘은 은행들이 심사를 까다롭게 하며 잘 해주려 하지 않습니다. 그러다보니 소규모 사업장이나 영세 자영업자에게는 은행문턱이 자연스럽게 높을수 밖에 없습니다.

최근에 정년 퇴임을 하고 조그마한 점포를 임대하여 반찬가게를 시작하는 A씨도 창업자금과 가게 운영자금 부족으로 은행을 방문했습니다. 사업자대출 한도가 부족해 개인 신용대출을 알아봤더니, 자동차할부와 마이너스통장 때문에 한도가 줄었다며 하소연했습니다. 마이너스통장은 실제로 쓴 금액이 아니라도 한도가 잡히는 경우가 많아, 안 쓰고 있어도 한도를 크게 줄입니다. 집을 살 계획이 있다면 쓰지 않는 마이너스통장은 미리 한도를 줄이거나 해지하고, 작은 대출은 정리해두는 게 좋습니다. 이것만으로도 수천만 원 차이가 나기에 관리를 미리미리 준비 하셔야 합니다.

요약: 안 쓰는 마이너스통장도 대출이다. 집 사기 몇 달 전에 정리해둔다.

스트레스 DSR과 생애최초, 조건에 따라 달라집니다

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정하에 한도를 계산하는 제도라서 소비자에게 크게 와 닿습니다. 실제 금리보다 높은 금리를 적용하니 한도가 그만큼 줄어들고, 변동금리일수록 더 많이 줄어듭니다. 반면 생애최초 주택 구입자는 대출 조건이 많이 완화되고, 정책대출 이용 시 금리우대되어 부담이 적은 편입니다. 다만 LTV를 더 높게 적용받을 수 있어도 지역과 주택 가격, 대출 총액 한도에 따라 조건이 달라지기도 해서 미리 챙겨보는게 유리합니다.

부동산 대출 규제는 정부 대책이 나올 때마다 바뀌므로, 부동산이나 사업자금이 필요한분은 현재 기준을 은행에서 직접 확인하는 게 정확합니다. 아울러 저소득층 소상공인 기업자금 대출등 대출이 필요로 한 부분은 금융당국이 탄력적으로 수용해주고, 보증서발급 등으로 한도를 보전하여 금리 또한 낮추어주는 정책이 필요할 때 인것 같습니다.

요약: 생애최초라고 다 되는 게 아니다. 대출 규제는 대책 하나에 바뀐다

매매계약 전에 은행 대출상담이 먼저입니다

28년 부동산 사무실을 운영 했지만, 대출 상담사들도 올해처럼 한도가 안 나오는 해는 처음이라고 합니다. 일부 서울 특정지역이 상승장이 계속 되면서 정부에서는 대출로서 부동산 상승을 막을려고 하다 보니, 정작 필요한 서민과 소상공인이 고통을 받고 있습니다. 그래서 부동산 거래를 할 때는 자기자본과 은행자금, 대출승계등 한도를 미리 파악하고 구입할 주택을 보러 다녀도 늦지 않습니다. 집부터 보면 마음에 드는 집을 찾아도 자금이 안 맞아 포기하거나, 무리하게 계약했다가 게약금을 떼일 수 있으니 상황에 맞게 판단하는게 정답인 듯합니다.. 은행 두세 곳에서 사전 상담을 받아 실제 한도와 금리를 비교해보고, 소득과 주택 가격 요건이 맞으면 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책대출도 함께 확인하는 게 좋습니다. 한도가 정해져야 계약금, 중도금, 잔금 일정을 무리 없이 짤 수 있고, 대금지불 일정도 유리하게 내 조건에 맞추어 협상할 수 있게 됩니다.

요약: 은행 상담이 곧 예산표다. 예산이 정해져야 집이 보인다.