주택연금, 내 집으로 매달 연금 받는 법 (가입조건, 집값 하락 걱정없다, 얼마나 받을 수 있나)

은퇴를 앞둔 분들이 요즘 부쩍 많이 물어보시는 게 주택연금입니다. 일용직 근로자로 오랜 직장일을 하다가 결국 나이먹어서 기초연금 밖에없는데 생활비는 어떻게 충당해야하나 하고 고민 하시는 분들도"집 한 채밖에 없는데 노후자금은 어떡하냐" 하고 하소연 합니다. 20여 년간 부동산 사무실을 운영하면서 느낀 점을 주택연금제도 생긴 이후부터 고객분들이 문의한 사례를 바탕으로 정리해 봤습니다.

핵심요약

1. 최근 집값 상승분을 반영해 공시가격 12억 원(시세 17억 원 수준)까지 가입 기준이 대폭 완화되면서 수도권 거주자들의 관심이 매우 높습니다..
2. 종신지급, 확정기간, 대출상환 등 지급방식도 다양해져 가입자가 늘어나는 추세 입니다.
3. 한국주택금융공사(HF)가 운영, 국가가 지급 보증하는 연금재도이고 (아파트, 단독주택, 다세대, 연립주택, 주거용 오피스텔)   등이 포함됩니다.
4. 연금 가입시 주택가격의 1.0%를 초기보증료로 납부하며, 보증기한은 본인과 배우자가 사망시까지 입니다.

가입조건, 생각보다 많이 넓어졌다

부부 중 1명이 만 55세 이상이고 보유주택 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있습니다. 예전엔 공시가격 9억원이 기준이었는데 2023년 개편되면서 12억원까지 확대도었다. 서울 중형 아파트를 보유한 분들도 새롭게 대상에 들어오게 되었고. 상담하다보면 "우리 집 정도면 안 될 줄 알았는데"하며 놀라시는 분들도 있습니다., 최근 정책 변화를 모르고 넘어가는 경우가 워낙 많아서 한 번쯤 직접 자격을 확인해보시길 권장해 드립니다. 참고로 다주택자라도 합산 공시가격이 기준을 넘지 않으면 가입할 수 있다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

요약: 부동산 자산을 매달 꼬박꼬박 들어오는 든든한 평생 월급으로 바꿔주는 제도가 바로 한국주택금융공사의 주택연금 (역모기지론) 입니다.

매달 얼마씩 받을 수 있나 표로 만들어 봤습니다.

지급액은 가입 당시 나이와 주택 가격에 따라 달라지는데, 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 월 수령액이 커지는 구조입니다. 평생 동안 받는 종신지급형이 기본이지만, 일정 기간만 집중적으로 받는 확정기간형이나 기존 주택담보대출을 갚는 데 쓰는 대출상환형 등 여러 방식 중에서 본인 상황에 맞게 고를 수 있습니다. 같은 집이라도 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 월 수령액 차이가 꽤 크기 때문에, 가입 전에 공사 홈페이지의 예상연금 조회 기능으로 여러 시나리오를 직접 비교해보시길 권합니다. 참고로 주택연금과 국민연금하고는 별개의 제도입니다. 기초연금 수급자는 주택연금 수령자와 별개로 기초(노령)연금에 수급에는 문제가 없으니 걱정안하셔도 되구요 국민연금 일정액이 넘게 되면 기초연금은 수급이 안된다는 점 확인 하세요 

가입 주택 가격	만 60세 가입 시	만 70세 가입 시	만 80세 가입 시
시세 3억 원	월 약 64만 원	월 약 92만 원	월 약 154만 원
시세 6억 원	월 약 128만 원	월 약 184만 원	월 약 308만 원
시세 9억 원	월 약 192만 원	월 약 276만 원	월 약 462만 원
공시가 12억 원 한도	월 약 256만 원	월 약 368만 원	월 약 500만 원 (상한)

                                                             ( 연금 수령금액 예상표)

요약: 주택의 합산 공시가격이 12억 원 이하라면 다주택자도 거주하고있는 주택을 담보로 가입하실 수 있습니다. 내 노후와 자녀의 몫, 이 저울질부터 해보고 자녀에게 생활자금을 손 벌리는것 보다 연금 수령하는 게 낫다.

집값이 떨어져도 걱정 없다

주택연금의 가장 큰 장점은 나라에서 지급을 보증한다는 장점이고, 나중에 집값이 떨어지거나 예상보다 오래 살아서 받은 연금 총액이 집값을 넘어서더라도, 그 차액을 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 집값이 올라서 받은 연금보다 집값이 더 높게 남으면, 그 차액은 상속인이 그대로 받을 수 있습니다. 이런 구조 때문에 저는 상담할 때 "손해 볼 걱정 없는 몇 안 되는 금융상품"이라고 설명도 덧붙여 상담드립니다.

요약: 오래 살수록, 집값이 내릴수록 오히려 유리해지는 구조여서 하락걱정없이 연금을 수령 하면된다. 수령액이 부동산의 가치보다 높더라도 살아있는 동안은 약정한 금액은 계속 지급되는 구조이다.

자녀에게 물려줄 집이 걱정된다면

대부분 사람들이 주택연금에 가입하면 그 집은 자녀에게 온전한 형태로 물려주기가 어려워 진다는 판단 때문에 가입의 문은 넓어도 이용하는 가입자분이 많치 않은 것도 사실이다.사무실에서 상담을 해보면 노후자금은 필요한데 "그래도 자식한테 집은 남겨주고 싶다"는 마음 때문에 망설이시는 분들이 정말 많습니다. 이런 경우엔 "주택 일부만 연금으로 돌리는 방법이나, 자녀와 미리 솔직하게 상의해서 우선순위를 정하는 게 현실적입니다"라고 답변 드립니다. 급하게 혼자 결정하기보다는 가족회의를 한 번 거치시길 권해드립니다.

요약: 주택연금으로 수령하다가 주택매매를 해야할 경우와 상속으로 진행 될 경우 연금으로 수령한 금액과 이자를 납부하고 매매를 하던 상속으로 이전받던가 그대로 진행하면 된다.

집 한 채 가진 게 전부인 은퇴자들에게 주택연금은 꽤 든든한 안전판이 될 수 있습니다. 다만 한번 가입하면 되돌리기 까다롭고 보증료도 손실되니 가족들과 충분히 상의한 뒤 결정하시길 권합니다.

<출처>
-..한국주택금융공사(HF) 주택연금 안내
-..대한민국 정책브리핑(공시가 상한 확대)
-..현장 상담 사례 기반 작성 (20여 년 이상 부동산 실무 경험)