"똘똘한 한 채" 전략은 여전히 유효할까? (수도권 vs 지방 양극화와 향후 전망)

단원별 요약: 부동산 시장의 오랜 격언인 '똘똘한 한 채' 전략의 현주소를 진단하고, 수도권 핵심지와 지방 간의 양극화 원인 분석과 함께 향후 자산 배분 방향성 알아본다. 하나만 가져 간다면 어느쪽이 나에게 적합하고 향후 재산상 가치도 상승 하냐가 관건인데 직장 학교 교통 주 생활권등 여러 방면으로 고민해야 한다.

"똘똘한 한 채" 신화, 왜 다시 주목받고 있는가?

부동산 규제가 강화되고 세 부담이 커질 때마다 시장에는 어김없이 '똘똘한 한 채'라는 키워드가 화두로 떠오릅니다. 내 고객중 한분은 79년도에 서울 은마아파트에 신혼집을 차려서 10여 년을 거주하고 분당 신도시에 신규 아파트를 장만해서 이사를 왔다. 은마아파트는 신혼의 추억도 있고해서 팔지 못하고 재건축시점 까지 오게 되었다. 또 그후로 남편 직장따라 이사를 하게되면 전세보다는 구입을 해서 살다 보니 현재  5채가 되어 주택 임대사업자로 등록했다가 하나씩 정리 하는 중이다 더이상 가져가서 자녀에게 증여 할려고 했는데 똘똘한 한채만 남기고 모두 처분하는 중이다. 여러 채의 주택을 보유하다보니  재산세와 종부세등 세금때문에 힘들어 하더니 결국에는 처분할 수 밖에 없는 처지가 되었다. 실제로 최근 몇 년간의 시장 흐름을 지켜보면 지방이나 비핵심지의 주택 가격은 정체되거나 하락한 반면, 서울 강남권 및 주요 요지의 대장 아파트들은 신고가를 경신하며 자산 격차를 벌려놓았습니다. 세금은 줄이고 자산 가치는 방어하려는 심리가 맞물리면서 이 전략은 여전히 많은 자산가들과 실수요자들의 마음을 사로잡고 있습니다.

수도권 핵심지와 지방의 양극화, 그 좁혀지지 않는 격차의 이유

수도권도 광교 동탄 과천 분당 위례신도시 일부 등 인기 지역은 10억 중후반에서 20억초반까지 형성되어 입지 좋은 똘똘한 한채를 보유할려는 분들이 많다. 수도권과 지방의 부동산 양극화는 단순한 심리적 요인을 넘어 일자리의 질, 교통 인프라, 교육 및 문화 시설의 집중도에서 기인합니다. 현장 임장을 다녀보면 사람이 모이는 곳에는 상권이 살고 가격이 오르는 반면, 인구가 감소하는 지방 소도시들은 구축 아파트 중심으로 거래 절벽이 심화되고 있습니다. "서울은 오르는데 왜 지방은 안 오를까"라는 질문의 답은 결국 '수요의 집중도'에 있습니다. 자본이 한정된 상황에서 리스크를 최소화하려는 경향이 뚜렷해질수록, 똘똘한 한 채의 기준은 더욱 까다로워지고 오직 '입지가 증명된 곳'으로만 돈이 몰리는 양극화 현상은 당분간 고착화될 가능성이 높다.

똘똘한 한 채 전략의 숨겨진 리스크와 맹점

모두가 똘똘한 한 채를 외치며 서울 핵심지로 몰려들지만, 이 전략에도 분명한 맹점과 리스크가 존재합니다. 첫째는 진입 장벽이 너무 높아서 이미 자산의 상당 부분이 투입되어야 하므로 유동성 확보가 어렵다는 점이고, 둘째는 정부의 세제 정책이나 대출 규제 방향에 따라 한 채에 걸린 리스크가 너무 크다는 것입니다. 실제로 지인 중 한 분은 영끌을 해서 서울 핵심지에 대출을 끼고 한 채를 매입했는데, 금리가 급등하고 보유세 부담이 늘어나면서 심리적 압박감을 크게 겪었습니다. 계란을 한 바구니에 담는 격이 될 수 있기 때문에, 자신의 소득 흐름과 자산 포트폴리오 전체를 고려하지 않은 무리한 똘똘한 한 채 집착은 오히려 독이 될 수 있음을 경계해야 합니다.

변화하는 시장 환경에 맞는 나만의 자산 포트폴리오 구축법

그렇다면 앞으로의 시장에서 우리는 어떤 선택을 해야 할까요? 똘똘한 한 채라는 슬로건을 맹목적으로 좇기보다는, 자신의 생애 주기에 맞는 맞춤형 전략이 필요합니다. 실거주와 투자를 겸해야 하는 실수요자라면 교통 호재와 직주근접성이 뛰어난 준핵심지를 선점하는 것도 훌륭한 대안이 될 수 있습니다. 자산 여력이 충분하다면 확실한 인프라를 갖춘 상급지 한 채로 집중하되, 그렇지 않다면 소형 아파트나 똘똘한 수익형 부동산을 병행하여 현금 흐름을 다지는 지혜가 필요합니다. 부동산 시장은 늘 변동하므로 하나의 정답에 얽매이기보다, 내 자산의 체력에 맞는 유연하고 현실적인 포트폴리오를 짜는 것이 가장 안전한 길입니다.

 

 <출처> 한국부동산원 주택가격동향 시계열 자료, 통계청 인구주택총조사 지역별 주택 보급률 통계