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주거용 부동산의 가치를 결정하는 입지의 중요성
주거용 부동산은 단순한 '의식주'의 터전을 넘어, 실거주의 안정성과 자산 증식을 동시에 달성할 수 있는 가장 확실하고 강력한 투자 수단입니다. 토지 가격과 물가가 꾸준히 상승하는 인플레이션 시대 속에서 주거용 부동산은 자산 가치 하락을 방어할 뿐만 아니라, 시간의 흐름에 따라 압도적인 시세 차익을 실현해 주는 최우선 자산군으로 꼽힙니다. 하지만 모든 부동산이 무조건적인 가치 상승을 안겨주는 것은 아닙니다. 남들보다 뛰어난 프리미엄을 형성하고 비교할 수 없을 만큼 가치가 치솟는 주거용 부동산의 핵심은 결국 '입지 조건'과 이를 선제적으로 알아보는 '투자의 안목'에 있습니다.
누구나가 강하게 열망하고 서로 거주하고 싶어 하는 우수한 입지는 시장의 하락기에도 강력한 가격 방어력을 보여왔습니다.,
상승장 진입 시 폭발적인 시세 탄력을 받은 사례들을 아래와같이 실제 많은 차액을 실현하였습니다..
실거주 만족도와 미래 가치 상승을 모두 견인하는 주거용 부동산의 핵심 입지 요소를 살펴보면 다음과 같습니다.
교통(Accessibility): 강남 등 핵심 업무지구로의 접근성을 결정짓는 주요 지하철 노선(3·7·9호선, 신분당선 등) 역세권은 단지의 가치를 최상단으로 끌어올리는 절대적 기준이라고 봅니다. 계약전에 반드 발품을 팔아서 사전답사 임장활동을 하여야 합니다.
학군(Education): 대형 학원가와의 접근성 및 우수한 초·중·고등학교를 품은 입지(초품아)는 자녀 교육을 고려한 두터운 실거주 대기 수요를 끊임없이 유입시키고 입지선정의 중요한 요소중 하나 입니다.
쾌적성 및 인프라(Environment & Infrastructure): 한강, 대형 공원 등 자연환경의 쾌적함과 대형 병원, 쇼핑몰, 문화시설 등 생활 인프라는 실거주 프리미엄 형성의 결정적 계기가 됩니다. 매입 요건중 하나이지만 모든 인프라가 구축되어 있으면 좋겠지만 인프라가 미비 하더라도 접근성이나 근거리에 이용할수 있면 충분한요건으로 볼수 있습니다.
입지의 안목이 입증한 주거용 부동산 성공 사례
① 구의동 롯데캐슬 이스트폴 (광진구) 동서울터미널 입체복합개발과 자양재정비촉진구역의 중심에 위치한 롯데캐슬 이스트폴은 분양 당시 인근 시세 대비 분양가가 높다는 논란이 있었습니다. 하지만 2호선 구의역 초역세권, 한강변 접근성, 광진구 핵심 정비사업이라는 뛰어난 입지 가치를 알아본 투자자들은 미래 가치에 주목했습니다. 전용 84㎡ 기준 약 12억원에서 14억원이상
분양된 이 단지는 입주시점에 실거래21억원에서 22억원대 실 거래가 이루어졌습니다.
22억원을 웃돌며 최대 8억~10억 원 안팎의 막대한 시세 차익을 형성했습니다. 비관론 속에서도 입지의 변화와 개발 호재를 선점한 투자 안목이 입증된 대표적 사례입니다.
참고) 84㎡ 103동 29층 분양가격145,000만원 이었고 입주시 프리미엄은 약3억원정도 거래되었습니다. 지금은 한강조망권 프리미엄까지 더해서 등기후 아파트거래 가격이 25억이상 입니다
② 올림픽파크 포레온 (강동구 - 둔촌주공 재건축) 분양 당시 부동산 시장의 전반적인 침체기와 고분양가 우려가 맞물렸으나, 12,000가구가 넘는 국내 최대 규모의 대단지 위용과 5·9호선 더블 역세권, 올림픽공원을 품은 압도적 입지 조건은 확고했습니다.
전용 84㎡ 기준 12억원 13억원에 공급되었던 분양가는 준공과 입주를 거치며 현재 실거래가격27억 28억원대까지 폭등했습니다. 당첨자 및 수분양자들에게 15억 원에 달하는 압도적인 시세 차익을 선사하며, 입지의 힘과 대단지의 프리미엄이 만들어내는 가치 상승의 위력을 놀랄정도로 실감하였습니다.
포레온아파트는 조합원분양자와 일반분양자의 거래방법이 다르기 때문에 거래가능한 물건과 실거주 3년후 매매물건으로 나눠집니다.
③ 반포 래미안 원베일리 (서초구) 대한민국 주거용 부동산의 대장주이자 한강변 프리미엄의 정점을 보여주는 반포 래미안 원베일리는 뛰어난 학군, 3·7·9호선 고속터미널역, 최상급 인프라가 집약된 입지입니다. 전용 84㎡ 분양가가 약 19억 원대였으나, 최근 실거래가가 40억~42억 원을 훌륭히 돌파하며 20억 원 이상의 기록적인 시세 차익을 기록했습니다. 대체 불가능한 핵심 입지는 시간이 흐를수록 지가와 물가 상승을 상회하는 희소 가치를 갖게 된다는 점을 입증했습니다.
등기후 아파트를 매매 하고자해도 실거주를 득해야하고 매매시 양도소득세금액이 엄청 많을것으로 판단 됩니다.
성공적인 부동산 투자를 위한 결론
성공적인 주거용 부동산 투자는 단기적인 시장의 불확실성에 흔들리지 않고, 해당 단지가 지닌 입지의 본질을 꿰뚫어 보는 통찰력에서 시작됩니다. 남들이 망설이거나 시장이 저평가할 때 교통, 학군, 쾌적성, 미래 인프라를 모두 갖춘 '누구나 살고 싶어 하는 위치'를 선점하는 것이 핵심입니다. 물론 분양가격도 주변시세보다 저렴해야하고 시행,시공사도 1군업체로 선정했는지여부 시공사 아파트 브랜드도 참고해야 합니다.
물가와 토지 가격이 지속적으로 오르는 구조 속에서 우수한 입지를 갖춘 주거용 부동산을 확보하는 것은 최고의 실거주 환경을 누림과 동시에 자산 가치를 폭발적으로 증식시키는 가장 검증된 투자 전략입니다.
여러분도 좋은입지에 살기좋은 아파트를 구입하실때에는 사전 분양정보와 물건지 현장답사 사전에 거래정보등을 살펴보고
결정하도록 하시는게 실패를 줄이는 방법입니다
좋은 안목으로 부동산투자 잘하시기 바랍니다.
( 출처) 28억 아파트 13억에 풀린다…'15억 로또' 줍줍 임박에 들썩 [주간이집] - 한국경제