부동산 매매계약서 특약사항, 이것만은 꼭 넣으세요 (매도인·매수인, 챙겨야 할 사항)

부동산 매매 계약에서 분쟁의 8할은 계약서 본문이 아니라 '특약사항'에서 갈립니다. 저는 사무실서 미리 계약서를 작성할 때는 표준계약서 양식에는 기본적으로 필요한 내용이 들어있고 매도/매수나, 임대/임차의 경우 구두로 협의했던 내용을 조목조목 문서로 만들어 하나부터 열까지 기록합니다.

 

또는 지불 조건, 말소해야 할 근저당 설정관계 등 많은 협의 사항을 기록하고 하나하나 읽어주고 이해시킨 다음 서명 날인 받습니다. 표준계약서 양식에는 없지만 실제 거래에서는 꼭 필요한 조건들이 특약란에 빠져 있으면, 잔금일에 가서야 "이건 얘기가 달랐다"는 다툼이 생기기 마련이기에 분쟁 예방 차원에서도 특약사항이 매우 중요합니다.

 

이번 글은 28년 현장에서 자주 본 분쟁 사례를 바탕으로, 매도인과 매수인이 각각 계약 전에 꼭 챙겨야 할 특약사항을 정리해 보겠습니다. 필요한 조건은 빠짐없이 구체적으로 적어 두시는 것이 좋습니다.

특약사항, 왜 이렇게 중요할까요

공인중개사가 쓰는 표준 매매계약서는 목적물, 가격, 지급 일정, 소유권 이전 시기 같은 기본 골격만 담고 있습니다.
그런데 실제 거래에서는 집안 구석구석, 가전제품 뒤까지 살필 수 없고 겉으로만 볼 수밖에 없습니다.
또 구입 당시 옵션으로 포함된 물건인지 원래 설치품인지 알기 어려워 세세하게 짚고 넘어가야 합니다.
물론 중개대상물 확인·설명서 란에도 부분별로 기록하는 데는 있지만 특약으로 기록하면 강제성이 있어서 이행하도록 하는 장점이 큽니다.

 

예를 들어 "이 집에 있는 조명은 두고 간다", "잔금 전까지 등기부상 근저당을 말소한다", "베란다 확장이 불법이면 매도인이 책임진다" 처럼 그 거래에만 해당하는 조건이 항상 붙습니다.
이런 내용이 구두 약속으로만 끝나면 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증이 어려워 사실상 보호받기 힘듭니다.
특약사항은 반드시 계약서에 문서로 남겨야 실제로 힘을 갖는다는 점을 유념하시길 바랍니다.

매도인이 꼭 챙길 특약사항

잔금 지급 지연 시 지연이자·계약 해제 조항: 매수인의 대출 실행 지연 등으로 잔금일이 미뤄질 경우를 대비해, 지연 일수에 따른 지연 이자율이나 일정 기간 초과 시 계약 해제 조건을 명시해두는 것이 좋습니다. 28년 실무를 해봤지만 매도인이 계약 위반하는 경우는 거의 없다. 왜냐면 매도인은 대금만 받고 정히 물건만 명도하면 되는 것이기에 매도인 쪽에서 문제가 생기는 경우는 극히 없었다.

매수인 임차인으로 인한 대금지급에 문제가 생기는 경우가 종종 있다. 매매나 임대 등도 대금 전부를 은행에 예치 해놨다가 들고 오는 경우는 거의 없다. 대부분 기존집에 들어오는 임차인이나 매수인에게 받아서 오는 과정에서 잔금처리가 늦어져 연쇄 반응으로 뜻하지 않은 피해자가 연달아 생기게 된다.

 

사무실에서 미리 실수 없게 준비하라고 통보를 하고 관리를 해도 사람 간의 거래보다 돈끼리 거래가 되다 보니 이런 경우가 생겨서 난감하다. 때론 받은 잔금으로 이사 들어갈 집의 잔금을 치러야 하는데 대금이 들어오지 않으면 그쪽에서 손해배상까지 요구하게 되고 법정다툼 위약금 문제까지 빚어져 중간에서 중재를 해야 하는 경우가 있었다.

 

결국 임차권등기명령까지 해 놓고 들어갈 집을 수소문해서 마무리하는 일도 생깁니다.
현 시설물 상태 그대로 인도(하자담보책임 범위 조정): 오래된 집일수록 매도 후 '보일러가 고장 났다', '누수가 있었다'는 식의 하자 클레임이 들어오기 쉽습니다.

'현 시설 상태를 육안으로 확인하고 계약함'이라는 문구를 넣어 향후 분쟁 소지를 줄일 수 있지만, 정작 매도인이 이사 나간 집에 들어가 보면 매수인이 심란해하는 경우가 있습니다.

 

다만 매도인이 하자를 알면서 알리지 않았다면 이 문구만으로 책임을 면할 수 없으므로(민법 제584조), 알고 있는 하자(누수 이력 등)는 오히려 특약에 적어 두는 것이 안전합니다.

이삿짐 처리·잔존물 조항: 매도인이 두고 갈 가구 가전이 있다면 목록을 특약에 명시해야 나중에 "이건 안 두기로 했다"는 시비를 막을 수 있습니다.

선순위 권리(근저당·가압류) 말소 시점: 잔금일 전까지 등기부등본상 근저당권, 가압류 등을 말소하겠다는 조건과 시점을 명확히 적어야 합니다.

 

요약: 특약은 '당연히 그러겠지'가 아니라 '글로 남겨야 하는 것'입니다. 계약할 때 "현 시설 상태를 확인하고 계약함"이라고 썼더라도 현장 방문 시 장롱 뒤나 가구 뒤까지 확인할 수는 없으므로, 물건을 인도받은 뒤에 분쟁이 생기는 경우가 잦습니다.

매수인이 꼭 챙길 특약사항

대출이 안 나오면 계약금은 돌려받는다는 조항

매수인이 은행 대출을 전제로 계약하는 경우, "대출이 승인되지 않을 시 계약금을 반환하고 계약을 무효로 한다"는 문구가 없으면 대출 거절 시에도 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

실무에서 가장 자주 빠뜨리는 특약 중 하나입니다.
토지거래허가구역 안의 주택이라면 허가를 받지 못할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약도 함께 넣어야 합니다.

 

불법 건축물과 구조 변경, 매도인 책임은 어디까지일까요

베란다 불법 확장, 무단 구조 변경 등이 있는 경우 이행강제금이나 원상복구 비용을 누가 부담할지 명시해야 합니다.
인테리어 수리 상태 확인 조항: 계약 전 확인한 인테리어나 수리 상태(예: 새시 교체 연도, 누수 이력 등)를 특약에 남겨두면 추후 하자 발생 시 책임 소재를 가리기 쉬워집니다.

 

잔금일 전 매도인의 관리비·공과금 정산 조항: 관리비, 장기수선충당금 등의 정산일은 잔금일을 기준으로 합니다.
다만 잔금 전에 도배·마루 등 인테리어 공사를 하는 경우에는 공사를 위해 물건을 사용하기 시작한 날을 기준으로 정산합니다.

자주 놓치는 특약사항 5가지

주택연금·전세권 등 특수 권리관계 처리: 매도 대상 주택에 걸린 권리관계가 일반 근저당이 아닌 경우 별도 특약이 필요합니다.
반려동물·흡연 이력 고지: 법적 의무는 아니지만 분쟁 예방 차원에서 기재하는 경우가 늘고 있습니다.
중도금 생략 여부: 계약금과 잔금만으로 진행할지 여부를 명확히 해야 합니다.

 

소유권 이전과 동시 인도 원칙: 잔금일과 실제 이사(인도)일이 다를 경우 그 기간의 관리 책임 소재를 명시하는 게 좋습니다.
특약사항 불이행으로 계약 해제 시 위약금 기준: 계약금의 배액배상인지, 별도 위약금 조항이 있는지 명확히 기재합니다.

 

요약: 주택연금을 신청했던 물건은 잔금 전에 주택금융공사에 확인하고, 연금으로 수령한 금액과 발생한 이자를 확인해서 잔금에서 공제한 뒤 지급해야 합니다.

특약사항 쓸 때 현장에서 쓰는 요령

특약은 애매한 표현("적당한 시기에", "협의하여 처리")을 피하고 날짜·금액·기준을 구체적 숫자로 못 박는 것이 원칙입니다.
또한 특약 내용이 많을 경우 별지로 첨부하고 계약서 본문에 "별지 특약사항 참조"라고 명시한 뒤, 별지에도 양 당사자 서명·날인을 받아야 법적 효력이 인정됩니다.
계약 당일 급하게 구두로 합의한 내용은 그 자리에서 바로 특약란에 추가 기재하고 서명받는 습관을 들이는 것이 나중의 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.

특약사항 챙기시는 분께 마지막으로

매매계약서는 결국 '나중에 말이 달라지지 않도록' 만드는 문서입니다.
특약사항은 형식이 아니라 실제 분쟁을 막는 핵심 장치인 만큼, 매도인과 매수인 모두 계약서에 도장을 찍기 전 위 체크리스트를 하나씩 짚어보고 빠진 항목이 없는지 확인하시길 권합니다.

 

<출처>
국가법령정보센터 - 민법 제565조(해약금)

 

국가법령정보센터 - 민법 제584조(담보책임면제의 특약)
국가법령정보센터 - 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(토지거래허가구역 안의 허가)

 

국가법령정보센터 - 건축법 제79조(위반건축물에 대한 조치)
국가법령정보센터 - 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립)
한국공인중개사협회(kar.or.kr) - 표준매매계약서 양식

 

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