마이다스10

부동산 계약 시 정식 공인중개사무소를 통하지 않거나 임시 가설 건축물 형태의 '떴다방'을 이용할 때 발생하는 법적 금전적 위험성을 경고하고 안전한 계약 체결에 대해 이야기하고자 한다. 모집공고 후 모델하우스 오픈 때부터 나타나기 시작하는 건 청약자만 오는 게 아니라 모델에서 장사하려는 떴다방이 제일 먼저 나타난다. 사무실에서 사전 분석 후 가치가 있다고 보는 현장에는 미리 나와 고객들에게 명함 뿌리고 또는 전단지 작업하여 관심 있으면 오라고 유도하기도 한다. 여기서부터 시작이 떴다방 활동이다.호황기엔 '떴다방'의 유혹이 달콤하다분양 시장이 뜨거워지거나 분양가격이 저렴하거나 명의변경이 대체로 쉬운 단지부터 공략 대상이 된다. 재개발 재건축 이슈로 들썩이는 현장에 가면 여기 또한 등장하는 것이 바로 천막이나..

전세난은 깊어지고 월세화는 빨라졌다최근 부동산 시장의 가장 두드러진 변화 중 하나는 전세 매물이 자취를 감추고 '월세화'가 거침없이 가속화되고 있다는 점이다.금리 인상기와 전세사기의 여파로 보증금 반환에 대한 불안감이 커지면서, 임대인과 임차인 모두 월세 선호도가 높아지는 추세인 데다 전세 물량 자체가 사라져 월세를 선택할 수밖에 없는 구조가 되어버렸다. 부동산 거래 사이트에도 과거에는 월세 찾는 분은 거의 없었고 전세 수요자만 있었는데, 요즘에는 월세만 있고 전세는 품귀 현상이 발생해 저희 사무실에 걸려 오는 문의 전화만 봐도 열 통 중 일곱 통은 월세를 찾는 전화입니다.전세 수요는 여전히 높지만 매물이 없어 부르는 게 값이고, 차라리 마음 편히 월세로 들어가겠다는 세입자들이 나오고 있는 게 현실이다...

단원별 요약: 부동산 시장의 오랜 격언인 '똘똘한 한 채' 전략의 현주소를 진단하고, 수도권 핵심지와 지방 간의 양극화 원인 분석과 함께 향후 자산 배분 방향성 알아본다.하나만 가져 간다면 어느쪽이 나에게 적합하고 향후 재산상 가치도 상승 하냐가 관건인데 직장 학교 교통 주 생활권등 여러 방면으로 고민해야 한다.똘똘한 한 채, 다시 손님들이 찾는다부동산 규제가 강화되고 세 부담이 커질 때마다 시장에는 어김없이 '똘똘한 한 채'라는 키워드가 화두로 떠오릅니다.내 고객 중 한 분은 79년도에 서울 은마아파트에 신혼집을 차려서 10여 년을 거주하고 분당 신도시에 신규 아파트를 장만해서 이사를 왔다. 은마아파트는 신혼의 추억도 있고 해서 팔지 못하고 재건축 시점까지 오게 되었다.또 그후로 남편 직장따라 이사를 ..

지방 미분양, 피할 때만은 아니다서울과 수도권 일부는 신고가가 나오는데, 지방은 미분양이 쌓이고 있습니다.양극화라는 말이 뉴스에서 매일 나오죠. 건설사도 자금이 묶이니 계약금 인하, 중도금 무이자, 옵션 무상 같은 파격 조건을 내걸고 있습니다.중개업을 28년 하면서 이런 장은 몇 번 겪었습니다. IMF 때도, 2008년 금융위기 이후에도 미분양은 넘쳐났고, 그때마다 "이제 끝났다"는 사람과 "지금이 기회"라는 사람이 갈렸습니다.결과적으로 부동산에 투자했던 사람은 몇십 배의 차익을 실현했습니다.제도를 정확히 알고 입지를 가려서 들어간 사람이 웃었다는 것입니다. 무조건 피하는 것도, 무조건 뛰어드는 것도 답이 아니었지만 정확한 판단으로 IMF 외환위기 때나 2008년 금융위기 직후에 물건을 구매한 투자자들은..

얼마 전 30대 부부 손님이 사무실에 들어오자마자 이렇게 물었습니다."사장님, 여기 회사 셔틀 서요?" 예전 같으면 "지하철역까지 몇 분이에요?"가 첫 질문이었을 겁니다. 중개업을 28년 하면서 손님들의 첫 질문이 바뀌는 걸 보면 시장이 바뀌고 있다는 걸 느낀다.오늘은 요즘 현장에서 자주 듣는 신조어 세 가지와, 그 안에 숨은 투자 포인트를 정리해 보겠습니다.핵심요약셔세권: 대기업 통근 셔틀이 단지 앞에 서는 곳, 임대 수요가 탄탄하다옆세권: 서울과 맞닿은 경기 인천 지역, 서울 인프라를 낮은 비용으로 누린다 런세권: 공원 하천 산책로가 가까운 곳, 구축이라도 가격 방어가 잘 된다.결론: 이제는 교통 하나가 아니라 '생활의 질'을 함께 봐야 한다역세권은 옛말, 손님의 첫 질문이 달라졌다예전에는 매물 설명..

공동명의, 계약 전에 명의부터 정한다부동산을 매입할 때 소유권자 명의는 등기할 때 정하는 거라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 계약서를 쓸 때부터 정해두는 게 좋습니다.그래야 생애 최초인지 대출은 얼마나 나오는지 미리 알아보고 유리한 쪽으로 결정할 수 있습니다.계약서의 매수인 이름과 등기 명의가 다르면 절차상 하자이니 계약서를 수정하든 매도용 인감증명서를 재발행 해야 하는 문제가 생깁니다. 등기 후에 명의를 바꾸면 배우자에게 지분을 넘기는 것이 증여가 됩니다.그러면 증여세와 취득세가 다시 생길 수 있으니 미리 공동명의로 계약서에 지분을 나눠서 계약서에 공동으로 서명하고 잔금시에 공동 명의자로 매도용인감을 받아서 소유권이전등기를 접수하는 게 올바른 방법입니다. 참고로 부부 사이 증여는 10년간 6억 원까지 공..

임장 가 보면 사진과 현장은 다르다인터넷 매물 사진은 대부분 넓고 예쁘게 찍습니다.실물로 보기보다는 훨씬 맘에 들고 좋아 보이기 마련입니다. 밝기와 색감을 보정하는 경우도 있으며, 그래서 사진으로는 실제 크기, 층간 소음, 주변 냄새, 창밖 풍경 같은 것을 알 수 없습니다.사진은 관심 있는 매물을 골라내는 용도로만 쓰고, 판단은 반드시 현장에서 해야 합니다. 요즘은 기술이 발달되어 동영상으로도 제작해서 광고하고 배포 합니다.바쁘다는 핑계로 현장을 안 가봐도 다 본 것처럼 생생하게 전달될 때도 있습니다. 영상이나 사진은 좋은 점만 비추고 보여줍니다.그러니 임장활동은 필수이고 후회 없는 결정의 첫 걸음입니다.가능하다면 같은 단지의 다른 매물도 함께 보면서 비교하면 가격과 상태를 판단하기가 훨씬 쉽습니다. 요..

선호평형 84㎡ 공식, 요즘 흔들린다오랫동안 방 3개, 화장실 2개인 전용 84㎡가 이른바 국민평형으로 불리며 정답처럼 여겨졌습니다.4인 가족이 표준이던 시절에는 맞는 말이었습니다.하지만 지금은 1~2인 가구가 전체 가구의 절반을 훌쩍 넘어서면서 소형 74㎡, 또는 59㎡나 그 이하 20㎡대까지 찾는 분이 많아졌다. 핵가족 시대 맞추어 점점 소형화되고 관리하는 비용도 저렴하고 팔고자 할 때 회전율 또한 월등히 높아 많은 분들이 선호하는 평형대가 되었다. 결혼을 늦게 하거나 아이 없이 사는 부부, 혼자 사는 직장인과 어르신이 늘면서 넓은 집보다 관리하기 편한 집을 찾는 수요가 커졌고 집을 고를 때도 이제는 내가 몇 명이 사는지, 나중에 누가 살 집인지부터 생각해야 합니다. 요약: 가족 수가 줄면 집 크기도..

대출 한도는 LTV와 DSR 중 낮은 쪽으로 정해진다LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이고, DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 총부채상환액 비율입니다.두 기준을 각각 계산해서 더 낮게 나오는 금액이 실제 한도가 됩니다. 예를 들어 집값 기준으로는 3억까지 가능해도, 소득 기준으로 2억밖에 안 나오면 대출은 2억입니다.은행권 DSR 한도는 40%(2금융권은 50%)라서 집값이 비쌀수록 결국 소득이 발목을 잡는 경우가 많습니다. 많은 분들이 LTV만 보고 한도를 계산하는데, 실제로는 DSR에서 막히는 경우가 훨씬 흔합니다.최근 고객 한 분도 2년 전 입주 때 분양받은 아파트를 전세를 주고 최근에 입주를 하려고 했습니다.세입자 전세보증금 4억원을 반환해야 이사를 들어가는데 금융기관 여기저기를 알아봐도 3..

은퇴를 앞둔 분들이 요즘 부쩍 많이 물어보시는 게 주택연금입니다.일용직 근로자로 오랜 기간 일하다 나이가 들어 기초연금밖에 없는데 생활비는 어떻게 충당해야 하나 고민하시는 분들도 계시고, "집 한 채밖에 없는데 노후자금은 어떡하냐"며 하소연하시는 분들도 많습니다.28년간 부동산 사무실을 운영하면서, 주택연금 제도가 생긴 이후 고객분들이 문의하신 사례를 바탕으로 정리해 봤습니다. 핵심요약1.최근 집값 상승분을 반영해 공시가격 12억 원(시세 17억 원 수준)까지 가입 기준이 대폭 완화되면서 수도권 거주자들의 관심이 매우 높습니다. 2.종신지급, 확정기간, 대출상환 등 지급방식도 다양해져 가입자가 늘어나는 추세입니다. 3.한국주택금융공사(HF)가 운영하고 국가가 지급을 보증하는 연금제도이며, 아파트·단독주택..