마이다스10

한때 대한민국에서 가장 확실한 성공의 상징으로 불리던 말이 있었습니다. "조물주 위에 건물주." 건물 하나만 가지고 있으면 평생 월세로 편하게 산다는, 은퇴를 앞둔 세대라면 누구나 한 번쯤 꿈꿔봤을 공식입니다. 그런데 지금 현장을 다니다 보면 이 공식이 소리 없이 무너지고 있다는 걸 매일 체감합니다. 임대료를 큰 폭으로 낮춰도 임차인을 못 구하는 상가, 이자는 그대로인데 월세는 반토막 난 꼬마빌딩 소유주들을 오늘도 어렵지 않게 만납니다. 왜 이런 일이 벌어지고 있는지, 20년 넘게 현장에서 본 흐름을 중심으로 정리해 드립니다.1. 꼬마빌딩 투자 성공 신화, 어디서부터 어긋났나몇 년 전만 해도 자기자본에 대출을 크게 더해 꼬마빌딩을 사는 사례가 드물지 않았습니다. 저금리 기조와 앞서 성공한 건물주들의 이야..

"서류 다 준비해놨는데 막상 잔금일 다가오니까 대출이 안 나오면 어떡하나 싶어서 잠이 안 와요." 요즘 상담 오시는 분들 열에 아홉은 이 얘기부터 꺼내십니다. 예전 같으면 소득이랑 담보만 괜찮으면 큰 무리 없이 나오던 게 담보대출인데, 최근 규제가 겹겹이 쌓이면서 심사 기준 자체가 완전히 달라졌습니다. 당장 다음달에 세입자 전세 자금 반환대출을 실행 해야 하는데 저희 고객과 같이 대출 실행 앞두고 마음 졸이는 분들을 수도 없이 지켜본 입장에서, 오늘은 요즘 담보대출이 왜 이렇게 까다로워졌는지, 그리고 어떻게 준비해야 그나마 빠르고 매끄럽게 받을 수 있는지 정리해 드립니다.규제 강화와 스트레스 DSR, 한도가 왜 이렇게 줄었나 요즘 대출 상담을 받아보면 예상했던 것보다 한도가 훨씬 적게 나온다는 얘기를 정..

토지를 매입하여 집을 지으실 때 가장 먼저 부딪히는 고민이 "어떤 공법으로 지을까"입니다. 오랜 시간 현장에서 여러 건축주를 지켜보고, 직접 도급으로 건축도 해보고 매매도 해봤습니다. 경험상 결국 입지에 맞게 공법을 선택하게 됩니다. 점포주택은 대부분 철근콘크리트로 짓고, 도심 지역 주택도 70% 정도는 철콘 또는 ALC주택이며 일부는 목조를 겸용으로 선택합니다. 아래에서는 토지 특성에 맞는 주택을 어떻게 지어야 잘 짓는 것인지 다뤄 보겠습니다.ALC 주택으로 건축 할때ALC(경량기포콘크리트) 주택은 공장에서 제작된 ALC 블록을 쌓아 올리고 몰탈로 마감하는 방식으로 시공됩니다. 평당 건축비는 400만~550만원 선이며, 건축기간은 2~3개월로 비교적 짧은 편입니다. 단열성과 내화성이 우수하고 자재가 가..

부동산 매매 계약에서 분쟁의 8할은 계약서 본문이 아니라 '특약사항'에서 갈립니다. 표준계약서 양식에는 없지만 실제 거래에서는 꼭 필요한 조건들이 특약란에 빠져 있으면, 잔금일에 가서야 "이건 얘기가 달랐다"는 다툼이 생기기 마련입니다. 20여 년 현장에서 자주 본 분쟁 사례를 바탕으로, 매도인과 매수인 각각 계약 전에 꼭 챙겨야 할 특약사항을 정리해 본다. 특약 없이 그냥 넘어가면 잔금일에 가서 이것 저것 책임 소재 싸움으로 번질 수 있으니 특약은 많으면 많을수록 좋다.특약사항이 중요한가공인중개사가 쓰는 표준 매매계약서는 목적물, 가격, 지급 일정, 소유권 이전 시기 같은 기본 골격만 담고 있습니다. 그런데 실제 거래에는 집안 구석구석 가전제품 뒤까지 살필 수 없고 겉으로만 볼 수밖에 없다 그리고 구..

집을 사고팔거나 전월세 계약을 할 때마다 중개수수료를 얼마나 내야 하는지 헷갈려 하시는 분들이 정말 많습니다. 요율표만 봐서는 실제 내 거래에 얼마가 나오는지 감이 잘 안 오죠. 오늘은 매매·전세, 월세 각각의 중개수수료 계산법과 실무에서 자주 나오는 질문들을 정리해봅니다.중개수수료(중개보수)란중개수수료는 과거처럼 복비 개념이 아니다. 공인중개사가 거래를 성사시켜 준 대가로 받는 법정 보수입니다..과거에는 복비라고 부르기도 했고, 중개하느라 수고했다 복덕방의 비용의 뜻으로 복비라 불렸었다. 정식 명칭은 중개보수이며 지역(시, 도)별 조례로 상한 요율이 정해져 있고 임의로 더 받을 수 없습니다. 다만 상한 요율 내에서는 중개사와 협의해 조정할 수 있습니다. 더 요구한다고 해도 요율표 이상 지급 안 해도 되..

지어진 지 20~30년 된 아파트는 입지나 학군, 평형은 좋은데 내부가 낡아서 시세보다 저평가되는 경우가 정말 많습니다. 반대로 말하면, 노후 아파트일수록 인테리어 공사 하나로 매매가와 거래 속도가 확 달라질 수 있다는 뜻이기도 합니다. 다만 아무렇게나 손댔다가는 돈만 쓰고 매수자 눈에는 안 차는 경우도 흔한데요, 오늘은 실제 현장에서 자주 나오는 시행착오를 기준으로 업체 선정부터 자재, 창호, 바닥, 주방까지 순서대로 짚어보겠습니다.인테리어 업체 선정 시 주의할 점① 견적서를 항목별로 쪼개서 받으세요. "올수리 얼마"식의 뭉뚱그린 견적은 나중에 추가금 분쟁의 원인이 된다. 철거, 설비(전기·배관), 목공, 도장, 도배·장판, 주방, 화장실, 창호, 바닥재를 항목별 단가로 나눠 받아 보고 다른 업체와 비..

기존 마트를 인수하는 것과 달리, 부지를 직접 매입해 대형 판매시설을 신축하는 경우에는 훨씬 더 초기 단계부터 확인할 것이 많습니다. 실무를 다녀보면 땅값과 위치만 보고 계약부터 서두르다가, 인허가 단계에서 발이 묶이는 사례를 적지 않게 봅니다. 신축은 매입 전 검토 항목이 한두 개만 빠져도 사업 전체 일정이 흔들리는 영역이라, 단계별로 짚어보는 것이 중요합니다.부지 선정, 지목과 용도지역부터실제로 농지전용 문제로 착공이 6개월 이상 늦어져 사업 일정이 통째로 보류된 사례가 있고, 주변에서 유명한 SGR마트가 들어온다고 주민들께 서명 받아 구청에 민원요청 잇달아습니다. 민원 내용은 유명 중형마트가 들어오면 소형마트는 경쟁력에서 뒤져 도태되니 우회적으로 교통 유발 주민들 불편등을 핑개 삼아 서명운동 해서 ..

3기 신도시 조성이 본격화되면서 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 같은 지구마다 이주자택지, 협의양도인택지 매물 문의가 부쩍 늘었습니다. 실제로 현장을 다녀보면 두 택지를 같은 것으로 알고 접근했다가 계약 직전에야 조건이 다르다는 걸 알고 당황하는 분들을 자주 봅니다. 둘 다 원주민에게 저렴하게 공급되는 단독주택용지라는 점은 같지만, 공급 대상 자격과 전매 제한, 시세 형성 방식이 근본적으로 달라서 이 차이를 모르고 접근하면 계약 자체가 무효로 돌아갈 수도 있는 영역입니다.요약: 이주자택지와 협의양도인택지는 원주민에게 저렴하게 공급되는 단독주택용지라는 공통점이 있지만, 공급 대상 자격과 전매 제한, 시세 형성 방식이 근본적으로 달라 이 차이를 모르고 접근하면 계약이 무효가 될..

경매 물건 몇 번 보여드리면 꼭 나오는 질문이 있습니다. "이거 시세보다 3천만 원이나 싼데 왜 아무도 안 들어와요?" 답은 대부분 등기부등본 안에 있습니다. 20여 년간 경매 낙찰자들의 잔금 치르는 걸 옆에서 지켜보면서, 싸게 낙찰받고 결국 더 비싸게 물린 사례들도 여러 번 봤습니다. 오늘은 낙찰 전에 반드시 짚어야 할 실무 체크포인트를 정리해 드립니다.요약: 경매는 시세보다 싸게 구매할 수 있다는 장점이 있지만, 숨어 있는 권리를 얼마나 정확히 파악하고 물건에 내재된 위험부담을 얼마나 줄이느냐가 관건입니다.말소 기준 권리부터 확인하세요경매 권리 분석의 출발점은 말소 기준 권리입니다. 이 기준 권리보다 늦게 설정된 권리는 낙찰과 동시에 대부분 소멸하지만, 기준보다 앞선 일부 권리는 낙찰자가 그대로 떠안..

"청약통장도 없는데 이 아파트 살 수 있대요." 무순위청약, 이른바 줍줍 문의를 하시는 분들이 최근 부쩍 늘었습니다. 그런데 막상 계약하고 나서 "생각보다 오르는 데 너무 오래 걸린다"며 다시 상담 오시는 분들도 많습니다. 오늘은 무순위청약의 진짜 장단점과, 애초에 왜 미분양이 나올 정도로 높게 분양가를 책정하는지 현장에서 느낀 점을 정리해드립니다.요약: 무순위 청약은 진입장벽이 낮은 대신, 그 아파트가 애초에 왜 미분양이었는지부터 따져봐야 하는 상품입니다. 시행사 입장에서는 미분양이든 완판이든 시간이 지나면 결국 분양이 되기 때문에, 금융비용을 고려했을 때 가격을 낮추기보다 무순위 선착순 방식으로 소진하는 쪽이 더 유리하기 때문입니다.청약통장도, 가점도 필요 없습니다무순위 청약의 가장 큰 매력은 청약통..