맹지인 줄 모르고 땅을 샀다면? 토지 매입 전 꼭 확인할 진입도로 문제

허가 나는 땅도 소송에 휘말리는데, 맹지라면 더하다

위치가 마음에 들어서 토지를 구매할 때는 먼저 지적도를 떼어 보고 상세하게 검토한 다음 진입로 확보가 가능한지부터 보고 판단해야 한다.

임장을 가서 지적도로 보면 도로가 접한 것처럼 보인다. 하지만 물류센터나 큰 창고를 지을 목적으로 토지를 구입한다면 맹지로 판단될 수 있다. 그래서 진입이 가능한지, 현황도로를 사용할 수 있는지, 건축허가를 접수할 때 토지 사용승낙이 가능한 물건인지를 중개하면서 검토해야 한다.

나의 사례를 들어 보자.

분당구 이매동 이매고등학교 주변의 토지 500여 평을 14억 7천에 매매하게 되었다. 현재 지목은 전이고, 현장 답사를 여러 번 가 보고 분당구청에도 여러 번 가서 현황을 파악했다. 건축허가가 가능한지, 학교 주변이라 몇 층까지 가능한지 확인한 다음 쌍방중개로 계약을 진행하게 되었다.

 

2개월 후 잔금을 치르고 소유권도 정식으로 이전받아 등기를 마쳤고

그 후 6개월 남짓 지난 시점에 사무실로 내용증명이 날아왔다.

 

이유는 이랬다. 건축허가가 나온다고 해서 계약했는데, 설계를 마치고 건축허가를 신청하니 자꾸 보류가 난다는 것이었다.

 

구청을 찾아가 담당자와 상의해 보니 건축허가가 안 나는 게 아니라 시간이 늦어지고 있다고 했다. 주변 학교에서 이어지는 하수도관이 필지 앞까지 연결되어 있지 않아서, 직관으로 매설하려면 개인이 자비를 들여 하든가 조례가 통과된 뒤에 건축허가를 넣어야 한다는 것이었다.

 

그래서 내용증명이 날아왔던 것이다.

 

옥신각신하는 사이 구입하자마자 토지값이 24억으로 올랐다. 직접 관로공사를 해도 될 텐데, 조례가 마무리될 때까지 조금만 기다리면 되는데 그걸 못 참고 소송을 제기해서, 저희 중개사는 잘못이 없는데도 소송에 휘말리게 되었다.

 

당장 건축허가가 안 나오면 다시 팔아서 다른 물건으로 갈아타고 착공하자고 해도 막무가내로 안 된다는 것이었다.

 

그래서 어쩔 수 없이 소송으로 가게 되었다. 6개월쯤 지나서 1심에서 중개사 잘못이 없다고 각하 결정이 났고, 또 항소를 하니 6개월 뒤 중개사 혐의없음으로 판결이 나서 승소한 경험이 있습니다.

 

맹지도 아니고 분당구청에 여러 번 가서 허가사항을 꼼꼼히 확인했는데, 더군다나 6개월 만에 10억 원이 오른 땅을 잘못 샀다고 소송하는 매수인도 있었습니다. 결국 소송 사이에 구청에서 하수관로를 직관으로 연결했고 착공에 들어갔더군요.

“이렇듯 정상으로 허가 나는 땅도 소송에 휘말리는데 맹지라면 소송보다 더할 것 같으니 신중히 판단하셔야 합니다.” 정말로 그 땅이 맘에 든다면 진입로부터 매입하고 나중에 구입하고자 하는 토지를 구입하시면 실패가 적습니다.

토지를 알아보는 분들과 이야기하다 보면 땅의 모양이나 가격, 주변 개발 가능성을 먼저 살펴보는 경우가 많습니다. 그런데 토지는 아파트와 달리 겉으로 보이는 모습만으로 가치를 판단하기 어렵습니다.

 

특히 놓치기 쉬운 것이 진입도로입니다. 현장에 가보면 차가 다니는 길이 있고 옆 땅으로 자연스럽게 이어져 있어 별문제가 없어 보이기도 합니다. 그런데 실제로 그 길을 이용할 권리가 있는지, 건축법상 도로에 해당하는지에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.

땅에 도로가 없거나 적절한 도로와 연결되지 않아 건축이나 이용에 제약이 생기는 토지를 흔히 맹지라고 부릅니다. 문제는 계약 전에는 그 차이가 잘 보이지 않을 수 있다는 점입니다.

눈앞에 길이 있다고 내 땅의 도로는 아닙니다

중개하다 보면 이런 경우도 종종 나옵니다. 현장에서 가장 조심해야 할 부분이기도 하구요

“현황 도로가 있다고 해서 도로가 닿아 있다고 판단하시면 안 됩니다.”

도로이지만 소유자가 있으니 도로 부분도 등기부등본 떼어서 확인하시고, 나라 땅인 국·공유지는 허가가 가능하니 참고하시고 개인 땅이라면 토지 사용승낙을 첨부해야 진입로로 쓸 수 있으니 참고 바랍니다.

 

토지 옆으로 포장도로가 지나가고 있어도 그 도로가 사유지일 수 있고, 다른 사람의 토지를 통과해야만 진입할 수 있는 구조일 수도 있습니다. 오랫동안 주민들이 함께 이용해 왔다고 해서 법적으로 필요한 통행 권리가 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.

 

지적도에서 길처럼 보이는 부분이 실제 건축법상 도로에 해당하는지도 별도로 확인해야 합니다. 건축법 제44조는 원칙적으로 건축물의 대지가 일정 요건에 따라 도로에 접하도록 규정하고 있습니다. 다만 구체적인 적용 여부와 예외는 개별 토지의 조건에 따라 달라질 수 있습니다. (국가법령정보센터, 「건축법」 제44조 및 관련 법령해석례)

“따라서 현장에 길이 있다는 사실만으로 건축이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.”

계약 전에 어떤 서류를 확인해야 할까요?

기본이 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 임야면 임야도, 등기부등본 등을 통해 용도지역과 각종 행위 제한, 설정관계를 살펴보는 것이 좋습니다. 지적도나 임야도에서는 토지의 형태와 주변 필지, 도로의 위치 관계를 확인할 수 있습니다.

등기사항증명서도 중요합니다. 토지 소유자가 누구인지, 도로로 이용하려는 토지의 소유관계는 어떠한지 확인해야 하기 때문입니다.

 

다만 서류를 확인했다고 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 도로로 보이는 부분의 법적 지위, 실제 통행 가능 여부, 건축허가에 필요한 조건은 담당 행정기관에 구체적으로 문의하는 것이 안전합니다.

 

특히 건축을 목적으로 토지를 매입한다면 계약 전에 해당 토지의 지번을 가지고 관할 시·군·구 건축 담당 부서에 사전 확인을 요청해 보세요. 가능하다면 어떤 도로를 통해 진입하는지, 건축을 위해 추가로 확보해야 할 권리나 절차가 있는지도 구체적으로 질문하는 편이 좋습니다.

이웃 땅을 지나갈 수 있다면 괜찮을까요?

여기서 한 가지 더 생각해야 할 부분이 있습니다. 현재 이웃 땅을 통해 통행하고 있다고 해서 앞으로도 아무런 문제 없이 이용할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

안중 지역의 토지를 거래하려다 진입로 문제 때문에 포기한 사례가 있습니다. 도로와 토지가 50여 미터나 접해 있었지만 산업도로라 차량 속도가 시속 70km 이상 나오는 구간이었고, 진출입 차량 때문에 급정지가 생기면 사고가 날 수 있다는 이유였습니다. 경기 경찰청 교통심사관에게 문의했더니 지방 조례가 바뀌어야 승인이 가능하다는 답변만 들었고, 결국 거래를 포기했습니다. 반면 도심의 택지개발지구나 지구단위계획으로 정해진 도로는 상관없습니다.

 

농지나 임야, 지방의 마을도로 등은 개인 토지가 포함되어 있을 수 있으니 꼼꼼히 살펴야 합니다. 산업도로처럼 넓은 도로에 접한 곳은 도로관리청의 연결허가가 필요하고, 교통 통행에 과속구간이라 허가가 안 나오기도 합니다. 내 땅이 도로에 닿았다고 무조건 허가가 나오는 게 아니고, 사고를 유발하거나 교통 흐름에 방해가 되면 허가권자는 허가를 유보시킵니다. 이런 경우도 있으니 참고하시면 좋겠습니다.

 

토지 소유자가 바뀌거나 주변 개발이 진행되면 기존에 이용하던 통로를 둘러싸고 분쟁이 생길 수 있습니다. 통행에 관한 권리가 필요한 경우에는 관련 법률과 실제 토지 이용관계에 따라 검토해야 합니다.

주위 토지 통행권 등 법적 제도가 적용될 여지는 있지만, 모든 상황에서 원하는 위치와 폭으로 통행할 수 있는 것은 아닙니다. 통행 방법과 범위, 보상 문제 등이 쟁점이 될 수 있으므로 계약 전 법률 전문가의 검토를 받는 것도 방법입니다.

토지 가격이 싸다면 이유부터 살펴보세요

주변 시세보다 저렴한 토지를 발견하면 좋은 기회라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 토지 가격에는 도로 조건, 형상, 경사도, 상하수도 등 기반시설, 개발 제한 같은 요소가 반영될 수 있습니다.

 

가격이 저렴하다는 이유만으로 맹지라고 단정할 수는 없지만, 왜 저렴한지 확인하는 과정은 필요합니다.

토지는 계약하고 나서 문제를 발견하면 해결에 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다. 매입 전에는 현장 확인과 서류 검토를 함께 진행하고, 건축 가능성을 전제로 투자한다면 관할 행정기관의 확인까지 거치는 것이 좋습니다.

토지 투자에서 중요한 것은 좋은 땅을 찾는 것만이 아닙니다. “내가 계획한 용도로 실제 이용할 수 있는 땅인지 확인하는 것이 먼저입니다.”