부동산 허위매물, 20년차가 알려주는 구별법과 대처법

집 보러 갔다가 그 매물 방금 나갔어요 라는 말, 다들 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.

 

부동산 업소끼리 매물을 주고받는 공유 사이트인 탠정보통신(성남, 용인 일부, 서울 일부 지역)에 매물을 등록하면 네이버나 부동산114 등에 자동으로 게재가 되죠.

 

지나간 매매물건, 날짜만 수정한 매매물건 등이 엄청 많더라고요.

 

나도 매물 접수 건이 600여 개라서 매일 수정한다고 해도 확인할 수가 없어요. 단지 날짜 수정만 하루에 40~50개 정도 하고 그대로 사이트에 올려 놓습니다.

 

그러다 보면 회원사에서 가격이 낮은 물건은 바로바로 전화가 오고, 그때서야 의뢰인에게 전화해서 확인하고 결과를 공유하게 되죠. 이처럼 의도치 않게 허위매물 취급받는 경우도 있었다.

 

한 개의 업소마다 200~500개 정도 의뢰받은 물건인데, 수정한 지 1년 이상 된 물건이 적체되기 마련이다. 매일 수정해서 올릴 수 없어서다.

 

그렇다고 거래도 안 된 물건을 지울 수도 없다. 언젠가 적합한 구입자가 나타나면 오래된 정보라도 있어야 거래 가능 여부를 물어보고 수정하든지 종료하든지 할 수 있으니, 그대로 놔둘 수밖에 없더라고요.

시세보다 너무 싼 매물이 미끼일 확률이 높다

같은 단지, 같은 평형인데 유독 하나만 시세보다 몇천만원씩 싸게 올라온 매물은 십중팔구 미끼용일 수 있어요.

 

네이버나 다음 등 포털 사이트에 시세보다 낮은 가격에 미끼용으로 고객을 유인하는 행위가 한때 성행했었다.

 

그 물건을 보고 통화해서 찾아오면 다른 대체 물건을 보여주고, 의뢰받은 물건은 잠시 보류라고, 주인이 마음이 변했는지 다음에 판다고 거짓으로 답하기 일쑤였죠.

 

이렇듯 먼 길 마다않고 찾아오신 고객께 최대한 비슷한 물건으로 더 좋은 물건을 보여드리고 결정 여부를 기다리는 게 부동산의 생리로 보였다. 후자가 맞아떨어지면 미끼 상품으로 유인하여 거래가 성사되는 일도 있어서 부동산에서 많이들 사용하는 수법 중의 하나입니다.

 

실제로 상담을 오신 손님 중에 이런 매물을 보고 연락했다가 "방금 나갔다는 말이나 보류되었다는 말로 말 바꾼다."

그러면서 다른 비싼 매물을 권유받았다는 얘기를 정말 자주 듣게 됩니다.

 

어쩌다가 사이트에 올라가 있는 매물을 보고 실제로 찾아오는 도중에 다른 고객이 하겠다고 구두로 전해와 가계약금조로 일부를 송금받기도 하죠.

저도 현장에서 이런 수법을 쓰는 일부 중개업소도 봐왔고, 또는 어제 다르고 오늘 다르다는 집주인들의 변덕스러운 의뢰 내용도 한몫할 때도 있고요.

 

손님을 일단 끌어들이는 게 목적이라 실제 계약 가능한 매물이 아닌 허위 매물도 많았습니다.

 

사진과 매물 등록일도 꼭 확인해야 한다

사무실에서는 어떻게라도 손님을 유치하려고 여러 가지 방법을 씁니다.

창문에다 매물 광고를 인쇄해서 붙이거나 입간판에 "급매 전문" 등을 써 놓고, 심지어 현수막까지 걸어 놓고 광고하던 시절도 있었습니다.

 

포털에 올라온 매물이 몇 년 전 사진 그대로거나 등록일이 오래된 매물은, 이미 거래가 끝났는데 미처 홈피나 광고 사이트에 그대로 올라가 있는 경우가 대부분이고, 가격이 다른 물건보다 많이 싸면 하자 물건이거나 일일이 가격 확인하기 힘들어서 오래된 것으로 보면 됩니다.

 

대부분 따끈따끈한 매물만 있는 게 아닙니다. 의뢰받은 시점에는 싸다고 받았는데 시간이 흐르면서 비싸진 경우도 있고, 반대로 비싸다고 받은 매물이 의뢰받은 시점보다 낮아진 경우도 있어서, 그때마다 연락해서 확인하는 습관도 중요합니다.

 

물건을 닦고 기름칠은 할 수 없지만 거래 가능하도록 항상 관리하고, 의뢰자에게 연락을 취해서 빛이 나고 윤기 나게 닦아야 매물이 돋보입니다.

 

이렇듯 부동산도 주인과 상시 조율하고 관리해야, 막상 매수할 상대가 나타났을 때 변동 없이 계약으로 이루어집니다.

 

오래된 매물은 손님을 끌기 위해 계속 걸어둔 경우도 있고, 최근엔 여러 포털에서 매물 확인 주기를 관리하고 있지만, 중개업소가 형식적으로 갱신만 하고 실제로는 없는 매물을 계속 노출시키는 경우가 다반사입니다.

 

일하는 부동산과 일 안 하는 부동산의 차이가 거기에서 딱 나타나더라고요.

 

관심 매물이 있으면 등록일과 최근 갱신일을 꼭 확인하시고, 의심스러우면 전화로 직접 지금도 거래 가능하냐고 물어보시는 게 제일 확실합니다.

과태료가 최대 500만원까지 강화됐다

2020년 8월 21일부터 시행된 개정 공인중개사법에 따라 허위 미끼매물을 올린 중개업소에는 최대 500만원의 과태료가 부과됩니다.
예전보다 훨씬 무거워진 처벌 수위라, 실제로 최근 상담해보면 예전처럼 대놓고 미끼 매물을 올리는 업소는 거의 사라졌고 본인 확인, 분양계약서 확인, 옵션계약서 확인 등 꼼꼼해진 것을 체감합니다.

 

다만 여전히 일부 업소는 교묘하게 조건을 살짝 다르게 표기하는 방식으로 규제를 피해가고 있어서, 소비자 스스로도 어느 정도는 구별하는 눈을 키워두셔야 합니다.

 

의심되면 증거부터 남기고 신고해야 한다

허위매물이 의심되면 그 자리에서 화내기보다, 문자나 통화 내용을 캡처해두는 게 훨씬 효과적입니다.
국토교통부가 지정한 부동산 광고시장 감시센터에서 관련 신고를 상시 접수하고 있는데, 정확한 증거 없이 신고하면 처리가 지연되는 경우가 많습니다.

 

실제로 손님들께 이 방법을 안내해드리면 이렇게까지 해야 하나 하시다가도, 막상 캡처해서 신고하면 생각보다 빠르게 처리된다며 만족하시는 경우를 여러 번 봤습니다.

 

이제는 신고 포상금 제도까지 생기다 보니, 내가 받은 매매물건을 손질하고 관리를 해야만 등록되고, 과거처럼 1년 전 2년 전에 의뢰받은 물건을 그냥 노출시키는 시대는 지났습니다.

 

허위매물은 결국 손님과 중개업소 사이의 신뢰를 갉아먹는 가장 큰 요인입니다.
20년 넘게 이 일을 하면서, 정직하게 매물을 올리는 업소일수록 오래가고 손님도 다시 찾아온다는 걸 늘 확인해왔습니다.
집 보러 가시기 전에 오늘 말씀드린 것들만 한 번씩 체크해보셔도 시간 낭비를 많이 줄이실 수 있을 겁니다.

 

<출처>
-..공인중개사법(2020년 8월 21일 시행 개정, 허위·미끼매물 과태료 강화)

 

-..국토교통부 부동산 광고시장 감시센터
-..현장 상담 사례 기반 작성 (20년 이상 부동산 실무 경험)

 

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