서울은 오르고 지방은 멈췄다 - 대출규제가 갈라놓은 부동산 시장

요즘 주택시장을 보고 있으면 참 묘한 기분이 든다.
다른 나라 상황처럼 느껴지는 게 씁쓸할 때가 있다.

 

28년 넘게 부동산에서 종사하며 많은 거래를 해왔지만 지역별 양극화 현상처럼 뚜렷하게 갈리는 현상은 대출 규제와 보유세 인상으로 인한 피해가 아닌가 생각해 본다.

 

규제를 해도 서울은 오르고 수도권 일부와 지방은 거래 자체가 실종되어, 같은 나라에서 적용되는 기준이 맞는지 의심스럽다.

 

서울도 처음부터 전부 오르는 건 아니었다. 강남3구와 용산, 그리고 마용성이 오르고 그러다 전 지역이 규제대상에 포함되면서 과거의 악순환이 계속 이어지고 있는 추세다.

 

물량 공급은 한정되는데 수요는 늘어나니 오를 수밖에 없는 구조이다. 이런 구조를 바꾸려고 공기업 지방 이전, 반도체산업 지방 분산 정책 등 정부에서 각고의 노력을 하는데도 안 잡히는 게 부동산 양극화라고 본다.

 

서울 쪽은 지금처럼 규제를 가속화하고, 수도권 일부와 지방은 주택 장려책을 펴고 금융지원 정책과 대출규제 철회, 무주택자나 1주택자는 과거처럼 초저금리에 LTV만 적용하여 시중은행에 맡겨 시행하면, 굳이 서울권·수도권 과열지역을 선택하지 않아도 자동으로 분산 정책이 맞아떨어지는데 이런 정책을 시도해 보는 게 어떨까 하는 내 생각이다.

 

이렇게 지역별로 온도차가 크게 벌어진 시기도 드문 것 같아서 이 주제로 다뤄보겠습니다.

 

먼저 통계부터 보겠습니다.
한국부동산원에 따르면 2026년 9월 셋째 주(21일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.13% 올라 85주째 상승세를 이어갔고, 이는 역대 최장 상승 기간과 같은 기록입니다. 올해 8월까지 서울 아파트 매매가격의 누적 상승률은 7.52%였다고 보도되었습니다.

 

반면 같은 주 지방은 0.00%로 2주째 보합이고 세종은 하락했으며, 9월 첫째 주에는 전국 182개 시군구 중 61곳이 하락했습니다.
서울 안에서도 온도 차가 커서 강남3구는 3주 연속 약세인 반면 서대문·성북·노원 같은 강북 중하위권이 상승을 이끌고 있습니다.

 

서울, 규제 속에서도 오르는 이유

대출 규제가 전국적으로 적용되고 있는데도 서울은 몇 달째 가격이 꾸준히 오르고 있고, 최근에는 강북 중하위권과 외곽의 대단지·역세권이 상승을 이끌고 있습니다(강남3구는 최근 3주 연속 약세).
현금 여력이 있는 수요층과 똘똘한 한 채 선호 심리가 맞물리면서, 규제가 오히려 입지 좋은 곳으로 수요를 더 몰아주는 역설적인 상황이 벌어지고 있습니다.

 

대출 없이도 움직일 수 있는 자산가들은 규제의 영향을 상대적으로 덜 받습니다.
그러면 방법은 수도권 비인기 지역은 규제를 철폐하고 오르는 지역은 규제를 강화하여 위축된 지역을 활성화시키는 전략이 필요한 때인 것 같다.

 

수도권 외곽과 지방, 손님 발길이 뚝 끊겼다

대출 의존도가 높은 지방 실수요자들은 규제로 인해 움직일 수 있는 여력 자체가 사라져버렸다.

 

저의 오랜 경험으로 얘기해 보면, 지방은 주택 임대사업 장려지역으로 지정해서 주택 거래가 활성화되도록 해야 합니다. 장려를 하면 취득세에 재산세까지 더해져 지방세수가 여유로워지고 지방 재정도 튼튼해져서, 지방 도시도 살기 좋은 도시로 탈바꿈될 거라 봅니다.

 

나와 같이 현장에서 일하는 중개사분들도 요즘은 손님 구경하기가 힘들다는 말을 자주 한다. 그만큼 거래가 실종되고 살기가 팍팍하다는 얘기인 듯합니다.

 

2003년도, 2016년도에도 새 정부만 들어서면 부동산 값이 들썩이고 이것 규제 저것 규제 하다 보니 계속 풍선효과만 생기고, 그러다 보니 온 국토를 투기장으로 만드는 시절이 있었습니다.

 

전 국토가 투기 열풍으로 몸살을 앓고 그 후유증으로 과도한 대출로 깡통주택이 생기고, 그에 따라 전세사기, 몇백 채 갭투자로 사기가 극성하게 일어났죠. 한때 사회문제로 심각할 정도로 문제가 생겼습니다.

 

대출규제도 일정 소득 이상은 지금처럼 강제로 규제를 하고, 저소득층·1주택자·무주택자 등 이런 세대는 완화하고 저금리로 내 집 장만을 하며 생업에 종사할 수 있도록 정책의 탄력성을 재고했으면 합니다.

 

이구동성으로 업자들끼리 하는 얘기가 문의가 있어야 일을 해보지, 도대체 언제까지 규제의 덫에 놓여서 서민들만 힘들게 할 건가, 시장원리에 맞춰 줬으면 좋으련만 이런 정책이 아쉽다.

 

무주택자는 다소 숨통, 1주택자는 여전히 어려움

그나마 무주택 실수요자에게는 규제 완화나 우대 대출 등으로 숨통이 트이는 측면이 있습니다.
하지만 1주택자는 사정이 다릅니다. 무주택자나 1주택자나 투기꾼이 아닌데 규제 대상에 들어가서 피해를 보는 상황입니다.
이사나 갈아타기를 위한 담보대출, 생계나 사업 운영을 위한 사업자 대출 모두 문턱이 높아지면서 오히려 더 큰 어려움을 겪고 있습니다. 집을 팔지도 사지도 못하고 묶여버린 1주택자들의 답답함을 현장에서 자주 접하게 됩니다.
무주택도 소득이 있어야 숨통이 트이고 소득이 약하면 기피하는데 말은 숨통 트일 것 같지만 여전히 어렵다.

 

금리만 올리는 금융당국, 서민은 뒷전이다

경기는 갈수록 위축되고 서민들의 살림살이는 점점 빠듯해지는데, 한국은행 기준금리는 올해 7월 2.75%, 8월 27일 3.00%로 연달아 올랐고 금융당국은 대출 규제 강화 기조를 이어가고 있습니다.
정작 대출이 필요한 서민들은 이자 부담만 더 커지는 모습입니다.
물가와 생활비 부담이 커진 상황에서 대출 문턱까지 높아지니, 서민들이 체감하는 어려움은 배가되고 있습니다.

 

시장은 서울과 지방으로, 무주택자와 1주택자로 갈수록 갈라지고 있는데, 정책은 여전히 전국을 하나의 잣대로 묶고 있는 듯합니다.
지역별·계층별 현실을 좀 더 세심하게 반영한 정책이 필요한 시점이라고 생각합니다.

 

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